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vente - appartement

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface35m²
Coût Total78 820€
Loyer Annuel4 961€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

? Saumur - Studio senior avec balcon et parking

Vous cherchez un pied-à-terre confortable, pratique et bien situé ? Ce studio senior coche toutes les cases (et même l'ascenseur ?).

Situé au 3? étage avec ascenseur, dans une résidence senior sécurisée, à deux pas du centre-ville de Saumur, il se compose de :

une entrée fonctionnelle

un WC séparé (le confort, c'est important)

une salle d'eau

une pièce de vie lumineuse avec balcon pour profiter des beaux jours

une cuisine équipée et aménagée

et cerise sur le gâteau ? : une place de parking privative

Un bien idéal pour vivre sereinement, investir malin ou préparer l'avenir... le tout sans escaliers à grimper ?

? Intéressé(e) ? Parlons-en avant qu'il ne prenne l'ascenseur vers une autre offre !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Eric VERNEAU inscrit au RSAC d'ANGERS n° 841 641 509 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.270000, -0.080000
Total : 78 820€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 74 900€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 413€/mois
Loyer annuel estimé : 4961€/an
Fourchette totale : 324€ - 527€/mois
Fourchette annuelle : 3894€ - 6320€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 839,74 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 391 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-15 391€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-14 429€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 407,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 660,77€
Coût de l'assurance :6 896,75€
Taxe foncière : 496,10€/an
Soit par mois : 41,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 413,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Mise aux normes plomberie et électricité: salle de bain complète × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 413 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 961 €/an
Calcul : 413 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 216 €
Revenus locatifs : +4 961 €
Charges déductibles : -29 216 €
Résultat foncier Année 1 : -24 255 €(Déficit de 24 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 316 €/an
Revenus locatifs : +4 961 €
Charges déductibles : -3 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2855.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 961 €29 218 €2 547 €-24 258 €21 400 €2 858 €2 858 €
25 060 €3 250 €2 478 €1 810 €--1 047 €
35 161 €3 179 €2 407 €1 983 €---
45 265 €3 105 €2 333 €2 159 €---
55 370 €3 029 €2 257 €2 341 €---
65 477 €2 951 €2 179 €2 526 €---
75 587 €2 870 €2 098 €2 717 €---
85 699 €2 786 €2 014 €2 912 €---
95 813 €2 700 €1 928 €3 113 €---
105 929 €2 610 €1 838 €3 318 €---
116 047 €2 518 €1 746 €3 529 €---
126 168 €2 423 €1 651 €3 746 €---
136 292 €2 324 €1 552 €3 968 €---
146 418 €2 222 €1 450 €4 195 €---
156 546 €2 117 €1 345 €4 429 €---
166 677 €2 008 €1 236 €4 668 €---
176 810 €1 896 €1 124 €4 914 €---
186 947 €1 780 €1 008 €5 166 €---
197 085 €1 660 €888 €5 425 €---
207 227 €1 536 €764 €5 691 €---
217 372 €1 408 €637 €5 963 €---
227 519 €1 276 €504 €6 243 €---
237 670 €1 140 €368 €6 530 €---
247 823 €999 €227 €6 824 €---
257 979 €853 €81 €7 127 €---
TOTAL158 901 €81 860 €36 661 €77 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 042 €-6 420 €+7 462 €
2+1 042 €0 €+1 042 €
3+1 042 €+281 €+761 €
4+1 042 €+648 €+394 €
5+1 042 €+702 €+340 €
6+1 042 €+758 €+284 €
7+1 042 €+815 €+227 €
8+1 042 €+874 €+168 €
9+1 042 €+934 €+108 €
10+1 042 €+996 €+46 €
11+1 042 €+1 059 €-17 €
12+1 042 €+1 124 €-82 €
13+1 042 €+1 190 €-148 €
14+1 042 €+1 259 €-217 €
15+1 042 €+1 329 €-287 €
16+1 042 €+1 401 €-359 €
17+1 042 €+1 474 €-432 €
18+1 042 €+1 550 €-508 €
19+1 042 €+1 628 €-586 €
20+1 042 €+1 707 €-665 €
21+1 042 €+1 789 €-747 €
22+1 042 €+1 873 €-831 €
23+1 042 €+1 959 €-917 €
24+1 042 €+2 047 €-1 005 €
25+1 042 €+2 138 €-1 096 €
Total+26 050 €+23 112 €+2 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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