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Maison+ Granges + Dépendances

VilleVallière (23)
Surface134m²
Coût Total148 220€
Loyer Annuel10 430€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 664,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

6 pièces sur 2 niveaux, 134m2. Rez de chaussée : grande pièce à vivre, salon, cuisine équipée séparée, salle d’eau. Etage : Suite parentale, 2 chambres, bureau/dressing. Combles aménageables. Radiateurs électriques + poêle à bois Dépendances aménageables : 2 niveaux, 80m2 Granges : 95m2+80m2+ 40m2. Fours à pain, puits, atelier. Terrains clos 609m2 + 571m2. Travaux, assainissement à prévoir. Habitable de suite, calme et agréable !

Ville : Vallière
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23120
Coordonnées : 45.904120, 2.073330
Total : 148 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 141 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10430€/an
Fourchette totale : 689€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 8274€ - 13149€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :891,67 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 483 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-30 483€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-28 737€ (-24.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 940,11€
Coût de l'assurance :12 969,25€
Taxe foncière : 1 043,03€/an
Soit par mois : 86,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface des combles à isoler (environ 50 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 20 m² (15 m² salle à manger + 5 m² couloir)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE G - Maison - Normes de plomberie à respecter pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 500€
    Isolation combles: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger et couloir: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 430 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 446 €
Revenus locatifs : +10 430 €
Charges déductibles : -58 446 €
Résultat foncier Année 1 : -48 016 €(Déficit de 48 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 346 €/an
Revenus locatifs : +10 430 €
Charges déductibles : -6 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26615.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 430 €58 451 €4 789 €-48 020 €21 400 €26 620 €26 620 €
210 639 €6 221 €4 659 €4 418 €--22 203 €
310 852 €6 087 €4 526 €4 764 €--17 438 €
411 069 €5 949 €4 388 €5 119 €--12 319 €
511 290 €5 807 €4 245 €5 483 €--6 836 €
611 516 €5 659 €4 097 €5 857 €--979 €
711 746 €5 507 €3 945 €6 239 €---
811 981 €5 349 €3 788 €6 632 €---
912 221 €5 187 €3 625 €7 034 €---
1012 465 €5 019 €3 457 €7 446 €---
1112 714 €4 845 €3 283 €7 869 €---
1212 969 €4 666 €3 104 €8 303 €---
1313 228 €4 481 €2 919 €8 747 €---
1413 493 €4 289 €2 727 €9 203 €---
1513 763 €4 091 €2 530 €9 671 €---
1614 038 €3 887 €2 325 €10 151 €---
1714 319 €3 676 €2 114 €10 643 €---
1814 605 €3 458 €1 896 €11 147 €---
1914 897 €3 232 €1 670 €11 665 €---
2015 195 €2 999 €1 438 €12 196 €---
2115 499 €2 759 €1 197 €12 740 €---
2215 809 €2 510 €948 €13 299 €---
2316 125 €2 253 €692 €13 872 €---
2416 447 €1 988 €426 €14 460 €---
2516 776 €1 714 €152 €15 063 €---
TOTAL334 084 €160 085 €68 940 €173 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-6 420 €+8 610 €
2+2 190 €0 €+2 190 €
3+2 190 €0 €+2 190 €
4+2 190 €0 €+2 190 €
5+2 190 €0 €+2 190 €
6+2 190 €0 €+2 190 €
7+2 190 €+1 578 €+612 €
8+2 190 €+1 989 €+201 €
9+2 190 €+2 110 €+80 €
10+2 190 €+2 234 €-44 €
11+2 190 €+2 361 €-171 €
12+2 190 €+2 491 €-301 €
13+2 190 €+2 624 €-434 €
14+2 190 €+2 761 €-571 €
15+2 190 €+2 901 €-711 €
16+2 190 €+3 045 €-855 €
17+2 190 €+3 193 €-1 003 €
18+2 190 €+3 344 €-1 154 €
19+2 190 €+3 499 €-1 309 €
20+2 190 €+3 659 €-1 469 €
21+2 190 €+3 822 €-1 632 €
22+2 190 €+3 990 €-1 800 €
23+2 190 €+4 161 €-1 971 €
24+2 190 €+4 338 €-2 148 €
25+2 190 €+4 519 €-2 329 €
Total+54 750 €+52 200 €+2 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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