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Nouveau proche centre ville appartement

VilleNevers (58)
Surface87.42m²
Coût Total103 260€
Loyer Annuel8 900€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 87.42 m²
Prix au m² : 789,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Eau chaude Collectif

Nouveau dans votre agence un appartement dans une résidence avec ascenseur, sécurisée et proche centre ville de type comprenant hall d'entrée, cuisine, salon, séjour donnant sur un balcon avec une belle vue dégagée, 3 chambres, salle d'eau, toilette, cellier, nombreux rangements. Cave et parking. Chauffage compris dans les charges, A voir rapidement

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.986439, 3.160107
Total : 103 260€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 28 740€
Valeur du bien : 97 740€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.42m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8900€/an
Fourchette totale : 579€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 6948€ - 11400€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 140,63 €/m²
Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 714 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-30 714€ (-30.8%)
Marge achat-revente :-3 546€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 533,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 028,31€
Coût de l'assurance :8 777,10€
Taxe foncière : 889,99€/an
Soit par mois : 74,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 741,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Mise à niveau du système de chauffage pour un modèle plus efficace
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 740 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 900 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 114 €
Revenus locatifs : +8 900 €
Charges déductibles : -35 114 €
Résultat foncier Année 1 : -26 214 €(Déficit de 26 214 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 814 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 374 €/an
Revenus locatifs : +8 900 €
Charges déductibles : -6 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4814.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 900 €35 117 €3 336 €-26 217 €21 400 €4 817 €4 817 €
29 078 €6 287 €3 246 €2 791 €--2 027 €
39 259 €6 194 €3 153 €3 065 €---
49 445 €6 098 €3 057 €3 347 €---
59 634 €5 998 €2 957 €3 635 €---
69 826 €5 896 €2 855 €3 931 €---
710 023 €5 789 €2 748 €4 233 €---
810 223 €5 680 €2 639 €4 543 €---
910 428 €5 567 €2 525 €4 861 €---
1010 636 €5 450 €2 408 €5 187 €---
1110 849 €5 329 €2 288 €5 520 €---
1211 066 €5 204 €2 163 €5 862 €---
1311 287 €5 075 €2 033 €6 213 €---
1411 513 €4 941 €1 900 €6 572 €---
1511 743 €4 803 €1 762 €6 940 €---
1611 978 €4 661 €1 620 €7 317 €---
1712 218 €4 514 €1 473 €7 704 €---
1812 462 €4 362 €1 321 €8 100 €---
1912 711 €4 205 €1 164 €8 506 €---
2012 965 €4 043 €1 002 €8 923 €---
2113 225 €3 875 €834 €9 350 €---
2213 489 €3 702 €661 €9 787 €---
2313 759 €3 523 €482 €10 236 €---
2414 034 €3 338 €297 €10 696 €---
2514 315 €3 147 €106 €11 168 €---
TOTAL285 066 €152 795 €48 028 €132 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-6 420 €+8 289 €
2+1 869 €0 €+1 869 €
3+1 869 €+312 €+1 557 €
4+1 869 €+1 004 €+865 €
5+1 869 €+1 091 €+778 €
6+1 869 €+1 179 €+690 €
7+1 869 €+1 270 €+599 €
8+1 869 €+1 363 €+506 €
9+1 869 €+1 458 €+411 €
10+1 869 €+1 556 €+313 €
11+1 869 €+1 656 €+213 €
12+1 869 €+1 759 €+110 €
13+1 869 €+1 864 €+5 €
14+1 869 €+1 972 €-103 €
15+1 869 €+2 082 €-213 €
16+1 869 €+2 195 €-326 €
17+1 869 €+2 311 €-442 €
18+1 869 €+2 430 €-561 €
19+1 869 €+2 552 €-683 €
20+1 869 €+2 677 €-808 €
21+1 869 €+2 805 €-936 €
22+1 869 €+2 936 €-1 067 €
23+1 869 €+3 071 €-1 202 €
24+1 869 €+3 209 €-1 340 €
25+1 869 €+3 350 €-1 481 €
Total+46 725 €+39 681 €+7 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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