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Appartement à vendre

VilleÉragny (95)
Surface84m²
Coût Total242 340€
Loyer Annuel16 310€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-415€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 476,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, calme, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

** SAFTI **

À VENDRE – ÉRAGNY

Dans un secteur calme et recherché, à proximité des écoles, commerces et transports, venez découvrir cet appartement lumineux et bien agencé.

Il se compose d'un séjour traversant baigné de lumière grâce à ses nombreuses fenêtres exposées SUD/OUEST, ouvrant sur un balcon agréable. La cuisine est ouverte sur la pièce de vie, idéale pour les moments conviviaux.

Côté nuit, trois chambres, une salle d'eau, des toilettes indépendants, une buanderie et un cellier composent un espace fonctionnel et confortable au quotidien.

Un box vient compléter ce bien.

Cerise sur le gâteau : les charges de copropriété incluent l'eau et le chauffage ! Un vrai plus pour maîtriser son budget au quotidien.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 222 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 4251 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 208 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Mike JORGE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Pontoise sous le numéro 942821091

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.018182, 2.111484
Total : 242 340€
Prix d'acquisition : 208 000€
Travaux : 17 700€
Valeur du bien : 225 700€
Frais de notaire : 16 640€
Coût estimé : 16 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16310€/an
Fourchette totale : 1123€ - 1645€/mois
Fourchette annuelle : 13479€ - 19734€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 813,28 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 316 €
Prix d'achat :208 000 €
Décote à l'achat :-28 316€ (-12.0%)
Marge achat-revente :-6 024€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 283,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 623,35€
Coût de l'assurance :21 204,75€
Taxe foncière : 1 630,96€/an
Soit par mois : 135,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 354,25€/mois
Soit par an : 4 251,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 359,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 774,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-414,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (environ 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Vérification installations: 400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification installations électriques: 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 310 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 631 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 251 €/an
Calcul : 354 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 806 €
Revenus locatifs : +16 310 €
Charges déductibles : -32 806 €
Résultat foncier Année 1 : -16 496 €(Déficit de 16 496 €)
Imputable sur revenu global : 16 496 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 106 €/an
Revenus locatifs : +16 310 €
Charges déductibles : -15 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 204 €/an
Prix d'achat du bien : 208 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 200 €(65% de 208 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 916 €/an
Calcul : 135 200 € × 3,636% = 4 916 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 310 €32 814 €8 383 €-16 504 €16 504 €--
216 636 €14 894 €8 164 €1 742 €---
316 969 €14 667 €7 936 €2 302 €---
417 308 €14 431 €7 701 €2 877 €---
517 654 €14 187 €7 457 €3 467 €---
618 007 €13 935 €7 204 €4 073 €---
718 367 €13 673 €6 943 €4 694 €---
818 735 €13 402 €6 672 €5 332 €---
919 109 €13 122 €6 391 €5 988 €---
1019 491 €12 831 €6 101 €6 660 €---
1119 881 €12 530 €5 800 €7 351 €---
1220 279 €12 219 €5 489 €8 060 €---
1320 685 €11 896 €5 166 €8 788 €---
1421 098 €11 562 €4 832 €9 536 €---
1521 520 €11 216 €4 486 €10 304 €---
1621 951 €10 858 €4 128 €11 093 €---
1722 390 €10 487 €3 757 €11 903 €---
1822 837 €10 103 €3 373 €12 735 €---
1923 294 €9 705 €2 975 €13 589 €---
2023 760 €9 293 €2 563 €14 467 €---
2124 235 €8 866 €2 136 €15 369 €---
2224 720 €8 424 €1 694 €16 295 €---
2325 214 €7 967 €1 237 €17 247 €---
2425 719 €7 493 €763 €18 225 €---
2526 233 €7 002 €272 €19 231 €---
TOTAL522 401 €307 577 €121 623 €214 824 €16 504 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 951 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 425 €-4 951 €+8 376 €
2+3 425 €+523 €+2 902 €
3+3 425 €+691 €+2 734 €
4+3 425 €+863 €+2 562 €
5+3 425 €+1 040 €+2 385 €
6+3 425 €+1 222 €+2 203 €
7+3 425 €+1 408 €+2 017 €
8+3 425 €+1 600 €+1 825 €
9+3 425 €+1 796 €+1 629 €
10+3 425 €+1 998 €+1 427 €
11+3 425 €+2 205 €+1 220 €
12+3 425 €+2 418 €+1 007 €
13+3 425 €+2 636 €+789 €
14+3 425 €+2 861 €+564 €
15+3 425 €+3 091 €+334 €
16+3 425 €+3 328 €+97 €
17+3 425 €+3 571 €-146 €
18+3 425 €+3 820 €-395 €
19+3 425 €+4 077 €-652 €
20+3 425 €+4 340 €-915 €
21+3 425 €+4 611 €-1 186 €
22+3 425 €+4 889 €-1 464 €
23+3 425 €+5 174 €-1 749 €
24+3 425 €+5 468 €-2 043 €
25+3 425 €+5 769 €-2 344 €
Total+85 625 €+64 447 €+21 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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