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Appartement au centre de vesoul 85m2

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface85m²
Coût Total101 720€
Loyer Annuel8 684€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 811,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 85 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de 2 étages, à Vesoul. Cet appartement comprend un séjour, 2 chambres et 1 salle de bains. Il nécessite des travaux de rénovation.

  • Travaux à prévoir
  • Pas d'ascenseur L'appartement est situé au centre-ville de Vesoul. Chauffage électrique. Classe énergie E - Classe climat E. . Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.624860, 6.158190
Total : 101 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 96 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8684€/an
Fourchette totale : 570€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 11032€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 525,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 150,67€
Coût de l'assurance :8 646,20€
Taxe foncière : 868,42€/an
Soit par mois : 72,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 687 €
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -31 687 €
Résultat foncier Année 1 : -23 003 €(Déficit de 23 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 487 €/an
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -4 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1603.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 684 €31 691 €3 276 €-23 006 €21 400 €1 606 €1 606 €
28 858 €4 402 €3 188 €4 456 €---
39 035 €4 310 €3 096 €4 725 €---
49 216 €4 216 €3 001 €5 000 €---
59 400 €4 118 €2 904 €5 282 €---
69 588 €4 017 €2 803 €5 571 €---
79 780 €3 913 €2 698 €5 867 €---
89 975 €3 805 €2 591 €6 170 €---
910 175 €3 694 €2 479 €6 481 €---
1010 378 €3 579 €2 364 €6 800 €---
1110 586 €3 460 €2 246 €7 126 €---
1210 798 €3 337 €2 123 €7 461 €---
1311 014 €3 210 €1 996 €7 803 €---
1411 234 €3 079 €1 865 €8 155 €---
1511 459 €2 944 €1 730 €8 515 €---
1611 688 €2 804 €1 590 €8 884 €---
1711 922 €2 660 €1 445 €9 262 €---
1812 160 €2 510 €1 296 €9 650 €---
1912 403 €2 356 €1 142 €10 047 €---
2012 651 €2 197 €983 €10 454 €---
2112 904 €2 033 €818 €10 872 €---
2213 162 €1 863 €648 €11 300 €---
2313 426 €1 687 €473 €11 739 €---
2413 694 €1 506 €291 €12 189 €---
2513 968 €1 318 €104 €12 650 €---
TOTAL278 159 €104 707 €47 151 €173 451 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €+855 €+969 €
3+1 824 €+1 417 €+407 €
4+1 824 €+1 500 €+324 €
5+1 824 €+1 585 €+239 €
6+1 824 €+1 671 €+153 €
7+1 824 €+1 760 €+64 €
8+1 824 €+1 851 €-27 €
9+1 824 €+1 944 €-120 €
10+1 824 €+2 040 €-216 €
11+1 824 €+2 138 €-314 €
12+1 824 €+2 238 €-414 €
13+1 824 €+2 341 €-517 €
14+1 824 €+2 446 €-622 €
15+1 824 €+2 554 €-730 €
16+1 824 €+2 665 €-841 €
17+1 824 €+2 779 €-955 €
18+1 824 €+2 895 €-1 071 €
19+1 824 €+3 014 €-1 190 €
20+1 824 €+3 136 €-1 312 €
21+1 824 €+3 262 €-1 438 €
22+1 824 €+3 390 €-1 566 €
23+1 824 €+3 522 €-1 698 €
24+1 824 €+3 657 €-1 833 €
25+1 824 €+3 795 €-1 971 €
Total+45 600 €+52 035 €+-6 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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