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Hotel particulier 7 pièces 183 m²

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface183m²
Coût Total254 030€
Loyer Annuel20 287€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 065,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 7 pièces principales

Au cœur de la bastide de Villefranche-de-Rouergue, découvrez cet hôtel particulier du XIIIᵉ siècle, remarquablement restauré, où l'authenticité médiévale s'allie au confort contemporain. Une demeure patrimoniale d'exception, agrémentée d'une rare terrasse sur les toits, actuellement exploitée en gîte. Honoraires à charge acquéreur : 6.8% Référence annonce : 543-639 Date de réalisation du diagnostic : 30/01/2026 Prix hors honoraires : 182 585 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 530 € et 4 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.353264, 2.036742
Total : 254 030€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 43 430€
Valeur du bien : 238 430€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1691€/mois
Loyer annuel estimé : 20287€/an
Fourchette totale : 1277€ - 2238€/mois
Fourchette annuelle : 15323€ - 26860€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 219,51 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 170 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-28 170€ (-12.6%)
Marge achat-revente :-30 860€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :74,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 364,81€
Coût de l'assurance :22 227,62€
Taxe foncière : 2 028,72€/an
Soit par mois : 169,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 690,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 487,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: Estimation de 18 fenêtres (environ 183 m², ~1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments visibles.
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments dans les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments dans le salon.
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger complète (~20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 430 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:1 680€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification éléments sanitaires: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:2 900€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1 800€, Vérification éléments: 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement léger:950€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification éléments: 200€, Main d'œuvre: 50€
  • Autres pièces - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification éléments: 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 287 €/an
Calcul : 1 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 030 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 029 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 623 €
Revenus locatifs : +20 287 €
Charges déductibles : -54 623 €
Résultat foncier Année 1 : -34 335 €(Déficit de 34 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 935 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 193 €/an
Revenus locatifs : +20 287 €
Charges déductibles : -11 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12935.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 287 €54 631 €8 283 €-34 344 €21 400 €12 944 €12 944 €
220 693 €10 978 €8 060 €9 715 €--3 228 €
321 107 €10 748 €7 830 €10 359 €---
421 529 €10 509 €7 592 €11 020 €---
521 960 €10 263 €7 346 €11 696 €---
622 399 €10 009 €7 091 €12 390 €---
722 847 €9 746 €6 828 €13 100 €---
823 304 €9 475 €6 557 €13 829 €---
923 770 €9 194 €6 276 €14 576 €---
1024 245 €8 904 €5 986 €15 341 €---
1124 730 €8 604 €5 686 €16 126 €---
1225 225 €8 294 €5 376 €16 931 €---
1325 729 €7 974 €5 056 €17 755 €---
1426 244 €7 643 €4 725 €18 601 €---
1526 769 €7 301 €4 383 €19 468 €---
1627 304 €6 947 €4 029 €20 357 €---
1727 850 €6 582 €3 664 €21 268 €---
1828 407 €6 204 €3 286 €22 203 €---
1928 975 €5 814 €2 896 €23 161 €---
2029 555 €5 410 €2 493 €24 144 €---
2130 146 €4 993 €2 076 €25 152 €---
2230 749 €4 563 €1 645 €26 186 €---
2331 364 €4 117 €1 199 €27 246 €---
2431 991 €3 657 €739 €28 334 €---
2532 631 €3 181 €264 €29 449 €---
TOTAL649 806 €235 741 €119 365 €414 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 260 €-6 420 €+10 680 €
2+4 260 €0 €+4 260 €
3+4 260 €+2 139 €+2 121 €
4+4 260 €+3 306 €+954 €
5+4 260 €+3 509 €+751 €
6+4 260 €+3 717 €+543 €
7+4 260 €+3 930 €+330 €
8+4 260 €+4 149 €+111 €
9+4 260 €+4 373 €-113 €
10+4 260 €+4 602 €-342 €
11+4 260 €+4 838 €-578 €
12+4 260 €+5 079 €-819 €
13+4 260 €+5 327 €-1 067 €
14+4 260 €+5 580 €-1 320 €
15+4 260 €+5 840 €-1 580 €
16+4 260 €+6 107 €-1 847 €
17+4 260 €+6 381 €-2 121 €
18+4 260 €+6 661 €-2 401 €
19+4 260 €+6 948 €-2 688 €
20+4 260 €+7 243 €-2 983 €
21+4 260 €+7 546 €-3 286 €
22+4 260 €+7 856 €-3 596 €
23+4 260 €+8 174 €-3 914 €
24+4 260 €+8 500 €-4 240 €
25+4 260 €+8 835 €-4 575 €
Total+106 500 €+124 220 €+-17 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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