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Appartement 2 pièces 39 m²

VilleToulon (83)
Surface39m²
Coût Total92 580€
Loyer Annuel7 533€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 948,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 39 m²

A Toulon Ouest, dans le quartier Les Arènes, au 1er étage d'une petite copropriété bien entretenue, un appartement de type 2 de 38.61m2 vendu loué. L'appartement dispose d'un cellier exterieur. Copropriété sans travaux / facade et parties communes rénovées en 2026. Locataire serieux, en place depuis le 01/06/2013 suivant un bail nu de 3 ans et un loyer mensuel de 386EUR hors charges + 17EUR de charges. Rentabilité 6%. Possibilité d'acquerir plusieurs appartements dans le même immeuble. Idéal investisseur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 39 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/04/2025

Consommation énergie primaire : 240 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 840 € et 1 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.132421, 5.904062
Total : 92 580€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7533€/an
Fourchette totale : 489€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 5868€ - 9671€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 185,71 €/m²
Basé sur :667 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 243 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-9 243€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-7 337€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 476,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 501,93€
Coût de l'assurance :6 943,50€
Taxe foncière : 753,32€/an
Soit par mois : 62,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 17,00€/mois
Soit par an : 204,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 627,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct mais nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 533 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 580 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 204 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 751 €
Revenus locatifs : +7 533 €
Charges déductibles : -14 751 €
Résultat foncier Année 1 : -7 218 €(Déficit de 7 218 €)
Imputable sur revenu global : 7 218 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 251 €/an
Revenus locatifs : +7 533 €
Charges déductibles : -4 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 282 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 533 €14 754 €3 019 €-7 221 €7 221 €--
27 684 €4 173 €2 937 €3 511 €---
37 838 €4 089 €2 853 €3 749 €---
47 994 €4 002 €2 767 €3 992 €---
58 154 €3 912 €2 677 €4 242 €---
68 317 €3 819 €2 584 €4 498 €---
78 484 €3 724 €2 489 €4 760 €---
88 653 €3 625 €2 390 €5 029 €---
98 826 €3 522 €2 287 €5 304 €---
109 003 €3 417 €2 182 €5 586 €---
119 183 €3 307 €2 072 €5 876 €---
129 367 €3 194 €1 959 €6 172 €---
139 554 €3 078 €1 843 €6 476 €---
149 745 €2 957 €1 722 €6 788 €---
159 940 €2 832 €1 597 €7 108 €---
1610 139 €2 703 €1 468 €7 435 €---
1710 341 €2 570 €1 335 €7 771 €---
1810 548 €2 433 €1 198 €8 116 €---
1910 759 €2 290 €1 055 €8 469 €---
2010 974 €2 143 €908 €8 831 €---
2111 194 €1 992 €756 €9 202 €---
2211 418 €1 834 €599 €9 583 €---
2311 646 €1 672 €437 €9 974 €---
2411 879 €1 504 €269 €10 375 €---
2512 117 €1 331 €96 €10 786 €---
TOTAL241 290 €84 878 €43 502 €156 411 €7 221 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 166 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 582 €-2 166 €+3 748 €
2+1 582 €+1 053 €+529 €
3+1 582 €+1 125 €+457 €
4+1 582 €+1 198 €+384 €
5+1 582 €+1 273 €+309 €
6+1 582 €+1 349 €+233 €
7+1 582 €+1 428 €+154 €
8+1 582 €+1 509 €+73 €
9+1 582 €+1 591 €-9 €
10+1 582 €+1 676 €-94 €
11+1 582 €+1 763 €-181 €
12+1 582 €+1 852 €-270 €
13+1 582 €+1 943 €-361 €
14+1 582 €+2 036 €-454 €
15+1 582 €+2 132 €-550 €
16+1 582 €+2 231 €-649 €
17+1 582 €+2 331 €-749 €
18+1 582 €+2 435 €-853 €
19+1 582 €+2 541 €-959 €
20+1 582 €+2 649 €-1 067 €
21+1 582 €+2 761 €-1 179 €
22+1 582 €+2 875 €-1 293 €
23+1 582 €+2 992 €-1 410 €
24+1 582 €+3 112 €-1 530 €
25+1 582 €+3 236 €-1 654 €
Total+39 550 €+46 923 €+-7 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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