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Appartement 3 pièces 53 m²

VilleMontréjeau (31)
Surface53
Coût Total81 760
Loyer Annuel5 130
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 716,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 53 m²

Dans une résidence agréable, découvrez cet appartement T3 situé au 2 étage, offrant une belle luminosité avec balcon vue dégagée sur les montagnes.

Il se compose d'une piéce de vie avec balcon, de deux chambres, d'une salle d'eau, wc, une cave et une place de parking.

Environnement calme, proche des commodités.

Idéal résidence principale ou investissement locatif.

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 390 € et 1 920 € par an. Honoraires à la charge du vendeur . Annonce rédigée par un(e) Agent commercial RSAC N° 929 884 690 Ville du greffe : TOULOUSE

Surface : 53 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2026

Consommation énergie primaire : 281 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 390 € et 1 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montréjeau
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31210
Coordonnées : 43.095573, 0.553406
Total : 81 760
Prix d'acquisition : 38 000
Travaux : 40 720
Valeur du bien : 78 720
Frais de notaire : 3 040
Coût estimé : 3 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5130€/an
Fourchette totale : 355€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 4256€ - 6183€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 345,4 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :71 306
Prix d'achat :38 000
Décote à l'achat :-33 306 (-46.7%)
Marge achat-revente :-10 454€ (-14.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :404,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 428,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 721,41
Coût de l'assurance :7 154,00
Taxe foncière : 512,95€/an
Soit par mois : 42,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 471,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 720(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montréjeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 130 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 264
Revenus locatifs : +5 130
Charges déductibles : -44 264
Résultat foncier Année 1 : -39 134(Déficit de 39 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 734
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 544 €/an
Revenus locatifs : +5 130
Charges déductibles : -3 544
Résultat foncier Années 2+ : 1 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17734.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 13044 2662 747-39 13721 400 €17 737 €17 737 €
25 2323 4732 6741 759--15 978 €
35 3373 3982 5991 939--14 039 €
45 4443 3202 5212 124--11 915 €
55 5523 2392 4402 313--9 602 €
65 6633 1552 3562 508--7 094 €
75 7773 0692 2702 708--4 386 €
85 8922 9802 1802 913--1 473 €
96 0102 8872 0883 123---
106 1302 7911 9923 339---
116 2532 6921 8933 561---
126 3782 5901 7913 788---
136 5062 4841 6854 022---
146 6362 3741 5754 261---
156 7682 2611 4624 507---
166 9042 1441 3444 760---
177 0422 0221 2235 020---
187 1831 8971 0985 286---
197 3261 7679685 560---
207 4731 6328335 840---
217 6221 4936946 129---
227 7751 3495506 425---
237 9301 2014026 730---
248 0891 0472487 042---
258 251887887 363---
TOTAL164 301100 41939 72163 88221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 882
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077-6 420+7 497
2+1 0770+1 077
3+1 0770+1 077
4+1 0770+1 077
5+1 0770+1 077
6+1 0770+1 077
7+1 0770+1 077
8+1 0770+1 077
9+1 077+495+582
10+1 077+1 002+75
11+1 077+1 068+9
12+1 077+1 136-59
13+1 077+1 206-129
14+1 077+1 278-201
15+1 077+1 352-275
16+1 077+1 428-351
17+1 077+1 506-429
18+1 077+1 586-509
19+1 077+1 668-591
20+1 077+1 752-675
21+1 077+1 839-762
22+1 077+1 928-851
23+1 077+2 019-942
24+1 077+2 113-1 036
25+1 077+2 209-1 132
Total+26 925+19 164+7 761
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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