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Immeuble de 260 m2

VilleFeyzin (69)
Surface270m²
Coût Total546 760€
Loyer Annuel53 614€
Rentabilité9.81%
Cashflow/mois+1 196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 270 m², Climatisation

Situé  à proximité de la place du marché,  Cet immeuble se compose :

  • D'un local commercial de 80 m2 entièrement rénové avec climatisation (pouvant être loué 900/1000 €) et pouvant être divisé.
  • D'un studio sur cours avec place de parking de 18 m2 (pouvant être loué 450/500 €)
  • D'un appartement T4 de 81 m2 entièrement rénové avec climatisation au 1er étage (pouvant être loué 850/900 €)
  • D'un appartement T4 de 85 m2 à rénover avec chauffage gaz au 1er étage (pouvant être loué 850/900 €), potentiellement transformable en deux T2 pour augmenter la valeur locative.
  • 60 m2 de caves Les deux appartement bénéficie du double vitrage Pvc ainsi que les parties communes. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques
Ville : Feyzin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69320
Coordonnées : 45.669940, 4.856740
Total : 546 760€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 60 760€
Valeur du bien : 510 760€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.25€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 4468€/mois
Loyer annuel estimé : 53614€/an
Fourchette totale : 3579€ - 5578€/mois
Fourchette annuelle : 42945€ - 66934€/an
Rentabilité brute :9.81%
Fourchette de rentabilité :7.85% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 368,42 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :639 473 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-189 473€ (-29.6%)
Marge achat-revente :92 713€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :546 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 670,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :154,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 825,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :254 309,11€
Coût de l'assurance :46 474,60€
Taxe foncière : 5 361,39€/an
Soit par mois : 446,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 467,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 271,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 195,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration fonctionnelle
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration fonctionnelle
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 760 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 5500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 6700€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:24 000€
    Cuisine complète: 10000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:16 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 8000€
  • Chambres:1 560€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 120€ = 840€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Feyzin (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 614 €/an
Calcul : 4 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 546 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 859 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 628 €
Revenus locatifs : +53 614 €
Charges déductibles : -85 628 €
Résultat foncier Année 1 : -32 014 €(Déficit de 32 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 868 €/an
Revenus locatifs : +53 614 €
Charges déductibles : -24 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10613.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 614 €85 645 €17 665 €-32 031 €21 400 €10 631 €10 631 €
254 686 €24 408 €17 188 €30 278 €---
355 780 €23 915 €16 694 €31 865 €---
456 896 €23 405 €16 185 €33 490 €---
558 033 €22 879 €15 659 €35 155 €---
659 194 €22 335 €15 115 €36 859 €---
760 378 €21 773 €14 553 €38 605 €---
861 586 €21 193 €13 972 €40 393 €---
962 817 €20 593 €13 372 €42 225 €---
1064 074 €19 973 €12 753 €44 101 €---
1165 355 €19 333 €12 112 €46 022 €---
1266 662 €18 671 €11 451 €47 991 €---
1367 995 €17 988 €10 767 €50 008 €---
1469 355 €17 281 €10 061 €52 074 €---
1570 742 €16 552 €9 331 €54 191 €---
1672 157 €15 798 €8 577 €56 360 €---
1773 600 €15 019 €7 798 €58 582 €---
1875 072 €14 214 €6 994 €60 858 €---
1976 574 €13 383 €6 162 €63 191 €---
2078 105 €12 523 €5 303 €65 582 €---
2179 668 €11 636 €4 415 €68 032 €---
2281 261 €10 719 €3 498 €70 542 €---
2382 886 €9 771 €2 551 €73 115 €---
2484 544 €8 792 €1 572 €75 752 €---
2586 235 €7 781 €560 €78 454 €---
TOTAL1 717 271 €495 579 €254 309 €1 221 692 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 221 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 259 €-6 420 €+17 679 €
2+11 259 €+5 894 €+5 365 €
3+11 259 €+9 560 €+1 699 €
4+11 259 €+10 047 €+1 212 €
5+11 259 €+10 546 €+713 €
6+11 259 €+11 058 €+201 €
7+11 259 €+11 581 €-322 €
8+11 259 €+12 118 €-859 €
9+11 259 €+12 667 €-1 408 €
10+11 259 €+13 230 €-1 971 €
11+11 259 €+13 807 €-2 548 €
12+11 259 €+14 397 €-3 138 €
13+11 259 €+15 002 €-3 743 €
14+11 259 €+15 622 €-4 363 €
15+11 259 €+16 257 €-4 998 €
16+11 259 €+16 908 €-5 649 €
17+11 259 €+17 574 €-6 315 €
18+11 259 €+18 258 €-6 999 €
19+11 259 €+18 957 €-7 698 €
20+11 259 €+19 675 €-8 416 €
21+11 259 €+20 410 €-9 151 €
22+11 259 €+21 163 €-9 904 €
23+11 259 €+21 934 €-10 675 €
24+11 259 €+22 725 €-11 466 €
25+11 259 €+23 536 €-12 277 €
Total+281 475 €+366 508 €+-85 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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