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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Christophe-Vallon (12)
Surface178
Coût Total259 780
Loyer Annuel14 877
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-248
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 983,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition sud-ouest, Non meublé

À découvrir sans tarder ! Située sur la commune de Saint-Christophe-Vallon, cette maison spacieuse de 178 m² offre un fort potentiel et une vue dégagée sur le vallon, le tout sur une parcelle de 295 m².

Répartie sur trois niveaux, elle se compose de deux séjours lumineux, d'une salle de bain, d'une salle d'eau, de deux WC et d'une cave en sous-sol. Son balcon exposé sud-ouest permet de profiter d'un ensoleillement optimal et d'une vue imprenable sur la vallée.

La maison dispose d'une chaudière au gaz rénovée en 2005, garantissant un confort de chauffe efficace. Quelques travaux de modernisation permettront de révéler tout le potentiel de cette bâtisse, idéale pour un projet familial ou pour des amateurs de rénovation souhaitant créer un lieu de vie unique, mêlant volume, luminosité et authenticité.

Un bien rare sur le secteur, offrant de belles possibilités d'aménagement et un cadre de vie paisible à proximité des commodités. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi dès maintenant Référence agence : 1935

Ville : Saint-Christophe-Vallon
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12330
Coordonnées : 44.479072, 2.394773
Total : 259 780
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 70 780
Valeur du bien : 245 780
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1240€/mois
Loyer annuel estimé : 14877€/an
Fourchette totale : 962€ - 1598€/mois
Fourchette annuelle : 11541€ - 19177€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 015,14 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :358 694
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-183 694 (-51.2%)
Marge achat-revente :98 914€ (27.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :75,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 363,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 624,36
Coût de l'assurance :22 730,75
Taxe foncière : 1 487,68€/an
Soit par mois : 123,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 239,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 487,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite modernisation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 780(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 680
    Isolation toiture/combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 600
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Christophe-Vallon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 240 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 877 €/an
Calcul : 1 240 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 780 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 923
Revenus locatifs : +14 877
Charges déductibles : -81 923
Résultat foncier Année 1 : -67 046(Déficit de 67 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 646
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 143 €/an
Revenus locatifs : +14 877
Charges déductibles : -11 143
Résultat foncier Années 2+ : 3 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45646.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 87781 9318 754-67 05521 400 €45 655 €45 655 €
215 17410 9198 5224 255--41 399 €
315 47810 6798 2824 799--36 601 €
415 78710 4308 0345 357--31 244 €
516 10310 1737 7765 930--25 314 €
616 4259 9077 5106 518--18 796 €
716 7549 6327 2357 121--11 675 €
817 0899 3476 9507 741--3 933 €
917 4319 0536 6568 378---
1017 7798 7486 3519 031---
1118 1358 4336 0369 702---
1218 4978 1065 70910 391---
1318 8677 7695 37211 099---
1419 2457 4195 02211 825---
1519 6307 0584 66112 572---
1620 0226 6844 28713 338---
1720 4236 2973 90014 125---
1820 8315 8973 50014 934---
1921 2485 4833 08615 765---
2021 6735 0542 65716 618---
2122 1064 6112 21417 495---
2222 5484 1521 75518 396---
2322 9993 6781 28119 322---
2423 4593 18779020 272---
2523 9282 67928221 250---
TOTAL476 507257 327126 624219 18021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 180
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 124-6 420+9 544
2+3 1240+3 124
3+3 1240+3 124
4+3 1240+3 124
5+3 1240+3 124
6+3 1240+3 124
7+3 1240+3 124
8+3 1240+3 124
9+3 124+1 333+1 791
10+3 124+2 709+415
11+3 124+2 911+213
12+3 124+3 117+7
13+3 124+3 330-206
14+3 124+3 548-424
15+3 124+3 771-647
16+3 124+4 001-877
17+3 124+4 238-1 114
18+3 124+4 480-1 356
19+3 124+4 729-1 605
20+3 124+4 986-1 862
21+3 124+5 249-2 125
22+3 124+5 519-2 395
23+3 124+5 796-2 672
24+3 124+6 082-2 958
25+3 124+6 375-3 251
Total+78 100+65 754+12 346
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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