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Maison à vendre

VilleBerthenoux (36)
Surface86m²
Coût Total53 760€
Loyer Annuel6 280€
Rentabilité11.68%
Cashflow/mois+189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 523,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A la campagne, venez découvrir cette charmante maison avec vie de plain-pied. Elle se compose au RDC d'un salon, une cuisine, une chambre et une salle d'eau avec WC. A l'étage, un palier desservant deux chambres et une salle de bains. Jardin et dépendance. Travaux à prévoir.

Ville : Berthenoux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.736800, 2.070850
Total : 53 760€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 5 160€
Valeur du bien : 50 160€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6280€/an
Fourchette totale : 416€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 4990€ - 7904€/an
Rentabilité brute :11.68%
Fourchette de rentabilité :9.28% - 14.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :726,19 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 452 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-17 452€ (-27.9%)
Marge achat-revente :8 692€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :266,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :15,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 281,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 118,19€
Coût de l'assurance :4 704,00€
Taxe foncière : 627,99€/an
Soit par mois : 52,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 334,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement suggéré
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 160 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 160€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 280 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 188 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 781 €
Revenus locatifs : +6 280 €
Charges déductibles : -7 781 €
Résultat foncier Année 1 : -1 501 €(Déficit de 1 501 €)
Imputable sur revenu global : 1 501 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 621 €/an
Revenus locatifs : +6 280 €
Charges déductibles : -2 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 659 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 280 €7 782 €1 806 €-1 503 €1 503 €--
26 406 €2 575 €1 758 €3 831 €---
36 534 €2 525 €1 709 €4 009 €---
46 664 €2 474 €1 657 €4 191 €---
56 798 €2 420 €1 604 €4 377 €---
66 934 €2 366 €1 549 €4 568 €---
77 072 €2 309 €1 493 €4 764 €---
87 214 €2 250 €1 434 €4 964 €---
97 358 €2 189 €1 373 €5 169 €---
107 505 €2 126 €1 310 €5 379 €---
117 655 €2 061 €1 245 €5 594 €---
127 808 €1 994 €1 178 €5 815 €---
137 964 €1 924 €1 108 €6 040 €---
148 124 €1 852 €1 036 €6 272 €---
158 286 €1 777 €961 €6 509 €---
168 452 €1 700 €884 €6 752 €---
178 621 €1 620 €804 €7 001 €---
188 793 €1 538 €722 €7 256 €---
198 969 €1 452 €636 €7 517 €---
209 149 €1 364 €548 €7 785 €---
219 332 €1 273 €456 €8 059 €---
229 518 €1 178 €362 €8 340 €---
239 709 €1 080 €264 €8 628 €---
249 903 €979 €163 €8 924 €---
2510 101 €874 €58 €9 227 €---
TOTAL201 148 €51 682 €26 118 €149 466 €1 503 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 451 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 319 €-451 €+1 770 €
2+1 319 €+1 149 €+170 €
3+1 319 €+1 203 €+116 €
4+1 319 €+1 257 €+62 €
5+1 319 €+1 313 €+6 €
6+1 319 €+1 370 €-51 €
7+1 319 €+1 429 €-110 €
8+1 319 €+1 489 €-170 €
9+1 319 €+1 551 €-232 €
10+1 319 €+1 614 €-295 €
11+1 319 €+1 678 €-359 €
12+1 319 €+1 744 €-425 €
13+1 319 €+1 812 €-493 €
14+1 319 €+1 882 €-563 €
15+1 319 €+1 953 €-634 €
16+1 319 €+2 026 €-707 €
17+1 319 €+2 100 €-781 €
18+1 319 €+2 177 €-858 €
19+1 319 €+2 255 €-936 €
20+1 319 €+2 335 €-1 016 €
21+1 319 €+2 418 €-1 099 €
22+1 319 €+2 502 €-1 183 €
23+1 319 €+2 589 €-1 270 €
24+1 319 €+2 677 €-1 358 €
25+1 319 €+2 768 €-1 449 €
Total+32 975 €+44 840 €+-11 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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