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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleApt (84)
Surface104m²
Coût Total142 910€
Loyer Annuel11 852€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 417 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 792,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étages, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 4 chambres, 2 balcons, calme, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Exclusivité, appartement T5 de 104 m² dans une résidence bien entretenue, avec ascenseur. Ce bien, sans vis-à-vis, offre une vue imprenable sur la vallée et le Luberon, un cadre exceptionnel à contempler depuis votre pièce à vivre. Caractéristiques de l'appartement : appartement vendu loué Surface : 104 m² Pièces : 5 (4 chambres) Séjour avec accès direct au balcon Cuisine équipée avec accès à une loggia Salle de bains + salle d'eau Balcon et loggia pour profiter de l'extérieur Cave Atouts supplémentaires : Parking au pied de la résidence Vue panoramique sur la vallée et le Luberon. Cet appartement spacieux et lumineux vous séduira pour son panorama exceptionnel. Ce bien est sécurisé par l'assurance de la garantie revente à 7ans et de l'assurance bonne fin de transaction. (gedeon_41880_29891771)

Ville : Apt
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84400
Coordonnées : 43.877187, 5.381898
Total : 142 910€
Prix d'acquisition : 82 417€
Travaux : 53 900€
Valeur du bien : 136 317€
Frais de notaire : 6 593€
Coût estimé : 6 593€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 988€/mois
Loyer annuel estimé : 11852€/an
Fourchette totale : 787€ - 1239€/mois
Fourchette annuelle : 9444€ - 14874€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 744,68 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 447 €
Prix d'achat :82 417 €
Décote à l'achat :-99 030€ (-54.6%)
Marge achat-revente :38 537€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 470,32€
Coût de l'assurance :12 504,63€
Taxe foncière : 1 185,22€/an
Soit par mois : 98,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 987,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 900 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:22 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 500€ = 11500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (prix moyen pour fenêtres PVC, pose comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 852 €/an
Calcul : 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 910 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 198 €
Revenus locatifs : +11 852 €
Charges déductibles : -60 198 €
Résultat foncier Année 1 : -48 346 €(Déficit de 48 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 298 €/an
Revenus locatifs : +11 852 €
Charges déductibles : -6 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 554 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26945.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 417 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 571 €(65% de 82 417 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 948 €/an
Calcul : 53 571 € × 3,636% = 1 948 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 852 €60 203 €4 617 €-48 350 €21 400 €26 950 €26 950 €
212 089 €6 178 €4 492 €5 911 €--21 039 €
312 331 €6 049 €4 364 €6 282 €--14 757 €
412 578 €5 916 €4 230 €6 662 €--8 095 €
512 829 €5 778 €4 093 €7 051 €--1 044 €
613 086 €5 636 €3 951 €7 450 €---
713 347 €5 489 €3 804 €7 858 €---
813 614 €5 337 €3 652 €8 277 €---
913 887 €5 181 €3 495 €8 706 €---
1014 164 €5 019 €3 333 €9 146 €---
1114 448 €4 851 €3 166 €9 596 €---
1214 737 €4 678 €2 993 €10 058 €---
1315 031 €4 500 €2 814 €10 532 €---
1415 332 €4 315 €2 630 €11 017 €---
1515 639 €4 124 €2 439 €11 514 €---
1615 951 €3 927 €2 242 €12 024 €---
1716 270 €3 724 €2 038 €12 547 €---
1816 596 €3 513 €1 828 €13 083 €---
1916 928 €3 296 €1 611 €13 632 €---
2017 266 €3 071 €1 386 €14 195 €---
2117 612 €2 839 €1 154 €14 772 €---
2217 964 €2 600 €914 €15 364 €---
2318 323 €2 352 €667 €15 971 €---
2418 690 €2 096 €411 €16 593 €---
2519 063 €1 832 €146 €17 232 €---
TOTAL379 628 €162 505 €66 470 €217 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 489 €-6 420 €+8 909 €
2+2 489 €0 €+2 489 €
3+2 489 €0 €+2 489 €
4+2 489 €0 €+2 489 €
5+2 489 €0 €+2 489 €
6+2 489 €+1 922 €+567 €
7+2 489 €+2 357 €+132 €
8+2 489 €+2 483 €+6 €
9+2 489 €+2 612 €-123 €
10+2 489 €+2 744 €-255 €
11+2 489 €+2 879 €-390 €
12+2 489 €+3 017 €-528 €
13+2 489 €+3 160 €-671 €
14+2 489 €+3 305 €-816 €
15+2 489 €+3 454 €-965 €
16+2 489 €+3 607 €-1 118 €
17+2 489 €+3 764 €-1 275 €
18+2 489 €+3 925 €-1 436 €
19+2 489 €+4 090 €-1 601 €
20+2 489 €+4 258 €-1 769 €
21+2 489 €+4 432 €-1 943 €
22+2 489 €+4 609 €-2 120 €
23+2 489 €+4 791 €-2 302 €
24+2 489 €+4 978 €-2 489 €
25+2 489 €+5 169 €-2 680 €
Total+62 225 €+65 137 €+-2 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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