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Longère 4 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleBardenac (16)
Surface120m²
Coût Total141 872€
Loyer Annuel10 583€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 819 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère 4 pièces 120 m² - Longère de 4 pièces principales

Maison en pierre de 2 chambres, avec de beaux volumes, cuisine équipée ouverte sur le salon, salle à manger avec cheminée, insert et poutres apparentes, cellier, salle d'eau etjardin clos avec puits. Maison mitoyenne non gênant, double vitrage PVC, possibilité chambre supplémentaire en grenier, chauffage fioul, pas de garage. Honoraires à charge acquéreur : 9.2% Référence annonce : 101-3739 Date de réalisation du diagnostic : 18/02/2025 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 680 € et 3 690 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bardenac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16210
Coordonnées : 45.295350, -0.028336
Total : 141 872€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 35 730€
Valeur du bien : 134 010€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10583€/an
Fourchette totale : 690€ - 1127€/mois
Fourchette annuelle : 8279€ - 13529€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 872€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 472,07€
Coût de l'assurance :12 413,80€
Taxe foncière : 1 058,32€/an
Soit par mois : 88,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 730 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3 200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salon - Rénovation légère:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€ = 900€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€ = 1 620€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€ = 810€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale Bardenac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 583 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 872 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 019 €
Revenus locatifs : +10 583 €
Charges déductibles : -42 019 €
Résultat foncier Année 1 : -31 436 €(Déficit de 31 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 289 €/an
Revenus locatifs : +10 583 €
Charges déductibles : -6 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10035.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 583 €42 024 €4 739 €-31 440 €21 400 €10 040 €10 040 €
210 795 €6 167 €4 613 €4 627 €--5 413 €
311 011 €6 037 €4 482 €4 974 €--439 €
411 231 €5 902 €4 347 €5 329 €---
511 456 €5 762 €4 207 €5 693 €---
611 685 €5 618 €4 063 €6 067 €---
711 918 €5 469 €3 914 €6 450 €---
812 157 €5 314 €3 759 €6 843 €---
912 400 €5 154 €3 599 €7 246 €---
1012 648 €4 989 €3 434 €7 659 €---
1112 901 €4 818 €3 263 €8 083 €---
1213 159 €4 641 €3 086 €8 518 €---
1313 422 €4 458 €2 904 €8 964 €---
1413 691 €4 269 €2 714 €9 421 €---
1513 964 €4 074 €2 519 €9 891 €---
1614 244 €3 871 €2 316 €10 372 €---
1714 529 €3 662 €2 107 €10 867 €---
1814 819 €3 445 €1 891 €11 374 €---
1915 115 €3 222 €1 667 €11 894 €---
2015 418 €2 990 €1 435 €12 428 €---
2115 726 €2 750 €1 195 €12 976 €---
2216 041 €2 503 €948 €13 538 €---
2316 361 €2 246 €691 €14 115 €---
2416 689 €1 981 €426 €14 708 €---
2517 022 €1 707 €152 €15 316 €---
TOTAL338 984 €143 074 €68 472 €195 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-6 420 €+8 642 €
2+2 222 €0 €+2 222 €
3+2 222 €0 €+2 222 €
4+2 222 €+1 467 €+755 €
5+2 222 €+1 708 €+514 €
6+2 222 €+1 820 €+402 €
7+2 222 €+1 935 €+287 €
8+2 222 €+2 053 €+169 €
9+2 222 €+2 174 €+48 €
10+2 222 €+2 298 €-76 €
11+2 222 €+2 425 €-203 €
12+2 222 €+2 555 €-333 €
13+2 222 €+2 689 €-467 €
14+2 222 €+2 826 €-604 €
15+2 222 €+2 967 €-745 €
16+2 222 €+3 112 €-890 €
17+2 222 €+3 260 €-1 038 €
18+2 222 €+3 412 €-1 190 €
19+2 222 €+3 568 €-1 346 €
20+2 222 €+3 728 €-1 506 €
21+2 222 €+3 893 €-1 671 €
22+2 222 €+4 061 €-1 839 €
23+2 222 €+4 235 €-2 013 €
24+2 222 €+4 412 €-2 190 €
25+2 222 €+4 595 €-2 373 €
Total+55 550 €+58 773 €+-3 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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