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Vent apparemment

VilleStrasbourg (67)
Surface68m²
Coût Total154 800€
Loyer Annuel14 288€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 617,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vent mon appartement de 3 pièce Les chambres fond 15 m², et le deuxième aussi 15 m², vous avez l’école, le médecin général magasin comme Carrefour et la boucherie à proximité à deux minutes à pied, y a des travaux de rafraîchissement à faire idéal pour les investisseurs

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67100
Coordonnées : 48.539790, 7.768070
Total : 154 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 146 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 17.51€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 22.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14288€/an
Fourchette totale : 932€ - 1520€/mois
Fourchette annuelle : 11189€ - 18245€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 738,15€
Coût de l'assurance :13 545,00€
Taxe foncière : 1 428,79€/an
Soit par mois : 119,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 190,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 013 €
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -43 013 €
Résultat foncier Année 1 : -28 725 €(Déficit de 28 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 325 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 013 €/an
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -7 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7325.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 288 €43 018 €5 047 €-28 730 €21 400 €7 330 €7 330 €
214 574 €6 882 €4 912 €7 691 €---
314 865 €6 742 €4 771 €8 123 €---
415 162 €6 597 €4 626 €8 566 €---
515 466 €6 447 €4 476 €9 019 €---
615 775 €6 292 €4 321 €9 483 €---
716 090 €6 132 €4 161 €9 959 €---
816 412 €5 966 €3 996 €10 446 €---
916 741 €5 795 €3 825 €10 945 €---
1017 075 €5 618 €3 648 €11 457 €---
1117 417 €5 436 €3 465 €11 981 €---
1217 765 €5 247 €3 276 €12 518 €---
1318 120 €5 052 €3 081 €13 069 €---
1418 483 €4 850 €2 879 €13 633 €---
1518 853 €4 641 €2 671 €14 211 €---
1619 230 €4 426 €2 455 €14 804 €---
1719 614 €4 203 €2 233 €15 411 €---
1820 006 €3 973 €2 003 €16 033 €---
1920 407 €3 735 €1 765 €16 671 €---
2020 815 €3 489 €1 519 €17 325 €---
2121 231 €3 235 €1 265 €17 996 €---
2221 656 €2 973 €1 002 €18 683 €---
2322 089 €2 702 €731 €19 387 €---
2422 531 €2 421 €450 €20 110 €---
2522 981 €2 131 €161 €20 850 €---
TOTAL457 645 €158 003 €72 738 €299 642 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000 €-6 420 €+9 420 €
2+3 000 €+108 €+2 892 €
3+3 000 €+2 437 €+563 €
4+3 000 €+2 570 €+430 €
5+3 000 €+2 706 €+294 €
6+3 000 €+2 845 €+155 €
7+3 000 €+2 988 €+12 €
8+3 000 €+3 134 €-134 €
9+3 000 €+3 284 €-284 €
10+3 000 €+3 437 €-437 €
11+3 000 €+3 594 €-594 €
12+3 000 €+3 756 €-756 €
13+3 000 €+3 921 €-921 €
14+3 000 €+4 090 €-1 090 €
15+3 000 €+4 263 €-1 263 €
16+3 000 €+4 441 €-1 441 €
17+3 000 €+4 623 €-1 623 €
18+3 000 €+4 810 €-1 810 €
19+3 000 €+5 001 €-2 001 €
20+3 000 €+5 198 €-2 198 €
21+3 000 €+5 399 €-2 399 €
22+3 000 €+5 605 €-2 605 €
23+3 000 €+5 816 €-2 816 €
24+3 000 €+6 033 €-3 033 €
25+3 000 €+6 255 €-3 255 €
Total+75 000 €+89 893 €+-14 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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