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Maison à vendre Saint-Martin-de-Valgalgues

Bien expiré
VilleSaint-Martin-de-Valgalgues (30)
Surface100m²
Coût Total135 980€
Loyer Annuel11 759€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 710 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2

Maison de ville composée de 2 appartements, 1 T3 de 41 m² et 1 T4 de 59 m² avec dépendances et garage de 132 m² Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1210.00 € et 1680.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company53342kfm/167/mV5c5/honoraires_daunay_1.pdf
Ville : Saint-Martin-de-Valgalgues
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30520
Coordonnées : 44.145508, 4.067623
Total : 135 980€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 59 300€
Valeur du bien : 130 300€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 12.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11759€/an
Fourchette totale : 783€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 9399€ - 14712€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 701,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 031,35€
Coût de l'assurance :11 558,30€
Taxe foncière : 1 175,95€/an
Soit par mois : 98,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 979,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et mobilier usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 300 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:4 000€
    Isolation des combles: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (fournitures et pose incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (fournitures et pose incluses)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (fournitures et pose incluses)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-de-Valgalgues (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 759 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 980 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 314 €
Revenus locatifs : +11 759 €
Charges déductibles : -65 314 €
Résultat foncier Année 1 : -53 554 €(Déficit de 53 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 014 €/an
Revenus locatifs : +11 759 €
Charges déductibles : -6 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32154.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 759 €65 318 €4 380 €-53 559 €21 400 €32 159 €32 159 €
211 995 €5 900 €4 261 €6 095 €--26 063 €
312 235 €5 777 €4 139 €6 457 €--19 606 €
412 479 €5 651 €4 012 €6 829 €--12 778 €
512 729 €5 520 €3 882 €7 209 €--5 569 €
612 983 €5 385 €3 747 €7 598 €---
713 243 €5 246 €3 607 €7 997 €---
813 508 €5 102 €3 463 €8 406 €---
913 778 €4 953 €3 314 €8 825 €---
1014 054 €4 799 €3 161 €9 255 €---
1114 335 €4 640 €3 002 €9 695 €---
1214 621 €4 476 €2 838 €10 145 €---
1314 914 €4 307 €2 668 €10 607 €---
1415 212 €4 131 €2 493 €11 081 €---
1515 516 €3 951 €2 312 €11 566 €---
1615 827 €3 764 €2 125 €12 063 €---
1716 143 €3 571 €1 932 €12 573 €---
1816 466 €3 371 €1 733 €13 095 €---
1916 795 €3 165 €1 527 €13 630 €---
2017 131 €2 952 €1 314 €14 179 €---
2117 474 €2 732 €1 094 €14 742 €---
2217 823 €2 505 €867 €15 319 €---
2318 180 €2 270 €632 €15 910 €---
2418 543 €2 028 €389 €16 516 €---
2518 914 €1 777 €139 €17 137 €---
TOTAL376 659 €163 288 €63 031 €213 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 469 €-6 420 €+8 889 €
2+2 469 €0 €+2 469 €
3+2 469 €0 €+2 469 €
4+2 469 €0 €+2 469 €
5+2 469 €0 €+2 469 €
6+2 469 €+609 €+1 860 €
7+2 469 €+2 399 €+70 €
8+2 469 €+2 522 €-53 €
9+2 469 €+2 648 €-179 €
10+2 469 €+2 776 €-307 €
11+2 469 €+2 908 €-439 €
12+2 469 €+3 044 €-575 €
13+2 469 €+3 182 €-713 €
14+2 469 €+3 324 €-855 €
15+2 469 €+3 470 €-1 001 €
16+2 469 €+3 619 €-1 150 €
17+2 469 €+3 772 €-1 303 €
18+2 469 €+3 929 €-1 460 €
19+2 469 €+4 089 €-1 620 €
20+2 469 €+4 254 €-1 785 €
21+2 469 €+4 423 €-1 954 €
22+2 469 €+4 596 €-2 127 €
23+2 469 €+4 773 €-2 304 €
24+2 469 €+4 955 €-2 486 €
25+2 469 €+5 141 €-2 672 €
Total+61 725 €+64 011 €+-2 286 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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