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T 2 bis St Jean d'Angely sans vis-à vis

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Angély (17)
Surface54
Coût Total132 220
Loyer Annuel5 678
Rentabilité4.29%
Cashflow/mois-379
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 574,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T 2 bis St Jean d'Angely sans vis-à vis - Au sein d'une jolie résidence sécurisée avec gardien et à proximité immédiate du centre-ville de Saint Jean d'Angely, venez découvrir ce grand T2 Bis de 54 m² ! Il offre une entrée avec placard, une pièce de vie lumineuse largement tournée vers un grand balcon avec un coin cuisine donnant accès à un cellier. Coté nuit, on accède par un couloir à une chambre avec placard, une pièce faisant office de chambre, une salle de bains et WC indépendants. Pour parfaire l'ensemble, deux places de parking privatives ainsi qu'un local vélo sont à disposition dans la résidence. Loué jusqu'au 05/ 04 /26.  Taxe foncière : 917,00. La cuisine et la chambre attendent votre touche pour les remettre au goût du jour. L'opportunité d'être logé pour moins de 100 000 eur avec 2ch et un extérieur agréable ou de faire un investissement tout à fait rentable.

Numéro de l'étage 1 Nombre d'Etages 1 Nombre de pièces 2 Nombre de chambres 2 Nombre Salle de Bains 1WC séparé cellier avec chauffe-eau et garde-manger dans le prolongement de la cuisine Nombre Terrasses 1 Nombre Parkings 2 Surface Habitable 54.31 m² Construction/Livraison 2006 Accès handicapés non Ascenseur non Meublé non État général  bon état Eau chaude Ballon électrique Chauffage Individuel Mécanisme chauffage Radiateur Energie chauffage Électrique Cuisine Kitchenette Exposition Sud-est Copropriété oui Q.P. Charges Annuelles Vendeur 1000 eur avec l'eau froide comprise Nombre de lots 60 Année de construction depuis 2005 Energie eau chaude Electrique DPE c :164 et A :5kg.

Vente pour autre projet immobilier dans les Pyrénées-Orientales.

Ville : Saint-Jean-d'Angély
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.935210, -0.527920
Total : 132 220
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 40 420
Valeur du bien : 125 420
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 10.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5678€/an
Fourchette totale : 388€ - 577€/mois
Fourchette annuelle : 4654€ - 6926€/an
Rentabilité brute :4.29%
Fourchette de rentabilité :3.52% - 5.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 813,70
Coût de l'assurance :11 569,25
Taxe foncière : 917,00€/an
Soit par mois : 76,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 473,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-378,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur ou un radiateur électrique basse consommation, pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre et la pièce faisant office de chambre.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Mise à jour des installations sanitaires et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées, amélioration souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 420(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:22 400
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne) - 20% aides = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 000
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:720
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€, Plomberie: 300€, Main d'œuvre: 80€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Angély (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 678 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 220 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 212
Revenus locatifs : +5 678
Charges déductibles : -47 212
Résultat foncier Année 1 : -41 534(Déficit de 41 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 134
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 792 €/an
Revenus locatifs : +5 678
Charges déductibles : -6 792
Résultat foncier Années 2+ : -1 114 €/an(Déficit de 1 114 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20134.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 67847 2164 416-41 53821 400 €20 138 €20 138 €
25 7916 6784 299-887887 €-20 138 €
35 9076 5574 177-650650 €-20 138 €
46 0256 4314 051-406406 €-20 138 €
56 1466 3013 921-155155 €-20 138 €
66 2696 1663 787102--20 036 €
76 3946 0273 647367--19 669 €
86 5225 8833 503639--19 031 €
96 6525 7343 355918--18 113 €
106 7855 5803 2011 205--16 908 €
116 9215 4213 0411 500--15 407 €
127 0595 2562 8761 803---
137 2015 0862 7062 115---
147 3454 9092 5302 435---
157 4924 7272 3472 764---
167 6414 5392 1593 103---
177 7944 3431 9643 451---
187 9504 1421 7623 808---
198 1093 9331 5534 176---
208 2713 7171 3374 554---
218 4373 4941 1144 943---
228 6053 2638835 343---
238 7783 0246445 754---
248 9532 7773976 176---
259 1322 5211426 611---
TOTAL181 858163 72763 81418 13123 498Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 049
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 18 131
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 192-6 420+7 612
2+1 192-266+1 458
3+1 192-195+1 387
4+1 192-122+1 314
5+1 192-47+1 239
6+1 1920+1 192
7+1 1920+1 192
8+1 1920+1 192
9+1 1920+1 192
10+1 1920+1 192
11+1 1920+1 192
12+1 192+541+651
13+1 192+634+558
14+1 192+731+461
15+1 192+829+363
16+1 192+931+261
17+1 192+1 035+157
18+1 192+1 143+49
19+1 192+1 253-61
20+1 192+1 366-174
21+1 192+1 483-291
22+1 192+1 603-411
23+1 192+1 726-534
24+1 192+1 853-661
25+1 192+1 983-791
Total+29 800+10 062+19 738
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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