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T 2 bis St Jean d'Angely sans vis-à vis

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Angély (17)
Surface54m²
Coût Total132 220€
Loyer Annuel5 678€
Rentabilité4.29%
Cashflow/mois-379€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 574,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T 2 bis St Jean d'Angely sans vis-à vis - Au sein d'une jolie résidence sécurisée avec gardien et à proximité immédiate du centre-ville de Saint Jean d'Angely, venez découvrir ce grand T2 Bis de 54 m² ! Il offre une entrée avec placard, une pièce de vie lumineuse largement tournée vers un grand balcon avec un coin cuisine donnant accès à un cellier. Coté nuit, on accède par un couloir à une chambre avec placard, une pièce faisant office de chambre, une salle de bains et WC indépendants. Pour parfaire l'ensemble, deux places de parking privatives ainsi qu'un local vélo sont à disposition dans la résidence. Loué jusqu'au 05/ 04 /26.  Taxe foncière : 917,00. La cuisine et la chambre attendent votre touche pour les remettre au goût du jour. L'opportunité d'être logé pour moins de 100 000 eur avec 2ch et un extérieur agréable ou de faire un investissement tout à fait rentable.

Numéro de l'étage 1 Nombre d'Etages 1 Nombre de pièces 2 Nombre de chambres 2 Nombre Salle de Bains 1WC séparé cellier avec chauffe-eau et garde-manger dans le prolongement de la cuisine Nombre Terrasses 1 Nombre Parkings 2 Surface Habitable 54.31 m² Construction/Livraison 2006 Accès handicapés non Ascenseur non Meublé non État général  bon état Eau chaude Ballon électrique Chauffage Individuel Mécanisme chauffage Radiateur Energie chauffage Électrique Cuisine Kitchenette Exposition Sud-est Copropriété oui Q.P. Charges Annuelles Vendeur 1000 eur avec l'eau froide comprise Nombre de lots 60 Année de construction depuis 2005 Energie eau chaude Electrique DPE c :164 et A :5kg.

Vente pour autre projet immobilier dans les Pyrénées-Orientales.

Ville : Saint-Jean-d'Angély
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.935210, -0.527920
Total : 132 220€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 40 420€
Valeur du bien : 125 420€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 10.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5678€/an
Fourchette totale : 388€ - 577€/mois
Fourchette annuelle : 4654€ - 6926€/an
Rentabilité brute :4.29%
Fourchette de rentabilité :3.52% - 5.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 813,70€
Coût de l'assurance :11 569,25€
Taxe foncière : 917,00€/an
Soit par mois : 76,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 473,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-378,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur ou un radiateur électrique basse consommation, pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre et la pièce faisant office de chambre.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Mise à jour des installations sanitaires et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées, amélioration souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 420 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:22 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne) - 20% aides = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€, Plomberie: 300€, Main d'œuvre: 80€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Angély (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 678 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 212 €
Revenus locatifs : +5 678 €
Charges déductibles : -47 212 €
Résultat foncier Année 1 : -41 534 €(Déficit de 41 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 792 €/an
Revenus locatifs : +5 678 €
Charges déductibles : -6 792 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 114 €/an(Déficit de 1 114 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20134.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 678 €47 216 €4 416 €-41 538 €21 400 €20 138 €20 138 €
25 791 €6 678 €4 299 €-887 €887 €-20 138 €
35 907 €6 557 €4 177 €-650 €650 €-20 138 €
46 025 €6 431 €4 051 €-406 €406 €-20 138 €
56 146 €6 301 €3 921 €-155 €155 €-20 138 €
66 269 €6 166 €3 787 €102 €--20 036 €
76 394 €6 027 €3 647 €367 €--19 669 €
86 522 €5 883 €3 503 €639 €--19 031 €
96 652 €5 734 €3 355 €918 €--18 113 €
106 785 €5 580 €3 201 €1 205 €--16 908 €
116 921 €5 421 €3 041 €1 500 €--15 407 €
127 059 €5 256 €2 876 €1 803 €---
137 201 €5 086 €2 706 €2 115 €---
147 345 €4 909 €2 530 €2 435 €---
157 492 €4 727 €2 347 €2 764 €---
167 641 €4 539 €2 159 €3 103 €---
177 794 €4 343 €1 964 €3 451 €---
187 950 €4 142 €1 762 €3 808 €---
198 109 €3 933 €1 553 €4 176 €---
208 271 €3 717 €1 337 €4 554 €---
218 437 €3 494 €1 114 €4 943 €---
228 605 €3 263 €883 €5 343 €---
238 778 €3 024 €644 €5 754 €---
248 953 €2 777 €397 €6 176 €---
259 132 €2 521 €142 €6 611 €---
TOTAL181 858 €163 727 €63 814 €18 131 €23 498 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 049 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 18 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 192 €-6 420 €+7 612 €
2+1 192 €-266 €+1 458 €
3+1 192 €-195 €+1 387 €
4+1 192 €-122 €+1 314 €
5+1 192 €-47 €+1 239 €
6+1 192 €0 €+1 192 €
7+1 192 €0 €+1 192 €
8+1 192 €0 €+1 192 €
9+1 192 €0 €+1 192 €
10+1 192 €0 €+1 192 €
11+1 192 €0 €+1 192 €
12+1 192 €+541 €+651 €
13+1 192 €+634 €+558 €
14+1 192 €+731 €+461 €
15+1 192 €+829 €+363 €
16+1 192 €+931 €+261 €
17+1 192 €+1 035 €+157 €
18+1 192 €+1 143 €+49 €
19+1 192 €+1 253 €-61 €
20+1 192 €+1 366 €-174 €
21+1 192 €+1 483 €-291 €
22+1 192 €+1 603 €-411 €
23+1 192 €+1 726 €-534 €
24+1 192 €+1 853 €-661 €
25+1 192 €+1 983 €-791 €
Total+29 800 €+10 062 €+19 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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