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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface60m²
Coût Total102 082€
Loyer Annuel7 124€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 780 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 113 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAUMUR CENTRE - Cette maison en pierre offre un espace à aménager selon vos envies. Si des travaux sont à prévoir, l'ensemble reste une opportunité pour un investisseur souhaitant optimiser un projet locatif (LMNP ou location nue) et présente une réelle possibilité de valorisation et de rendement à terme. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.253220, -0.081530
Total : 102 082€
Prix d'acquisition : 66 780€
Travaux : 29 960€
Valeur du bien : 96 740€
Frais de notaire : 5 342€
Coût estimé : 5 342€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7124€/an
Fourchette totale : 468€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 5615€ - 9040€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 082€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 268,12€
Coût de l'assurance :8 932,18€
Taxe foncière : 712,43€/an
Soit par mois : 59,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 639 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur retour sur investissement pour améliorer la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 960 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres:2 760€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 840€ = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 124 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 082 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 436 €
Revenus locatifs : +7 124 €
Charges déductibles : -34 436 €
Résultat foncier Année 1 : -27 312 €(Déficit de 27 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 476 €/an
Revenus locatifs : +7 124 €
Charges déductibles : -4 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 648 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5911.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 407 €(65% de 66 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 578 €/an
Calcul : 43 407 € × 3,636% = 1 578 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 124 €34 439 €3 410 €-27 315 €21 400 €5 915 €5 915 €
27 267 €4 389 €3 319 €2 878 €--3 037 €
37 412 €4 295 €3 225 €3 117 €---
47 560 €4 198 €3 128 €3 363 €---
57 712 €4 097 €3 027 €3 614 €---
67 866 €3 993 €2 924 €3 873 €---
78 023 €3 886 €2 816 €4 137 €---
88 184 €3 775 €2 705 €4 409 €---
98 347 €3 660 €2 590 €4 688 €---
108 514 €3 541 €2 471 €4 974 €---
118 685 €3 418 €2 348 €5 267 €---
128 858 €3 291 €2 221 €5 568 €---
139 035 €3 159 €2 089 €5 876 €---
149 216 €3 023 €1 953 €6 193 €---
159 400 €2 882 €1 812 €6 518 €---
169 588 €2 736 €1 667 €6 852 €---
179 780 €2 586 €1 516 €7 194 €---
189 976 €2 430 €1 360 €7 546 €---
1910 175 €2 269 €1 199 €7 906 €---
2010 379 €2 102 €1 033 €8 277 €---
2110 586 €1 930 €860 €8 657 €---
2210 798 €1 752 €682 €9 047 €---
2311 014 €1 567 €497 €9 447 €---
2411 234 €1 376 €307 €9 858 €---
2511 459 €1 179 €109 €10 280 €---
TOTAL228 195 €105 971 €49 268 €122 224 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496 €-6 420 €+7 916 €
2+1 496 €0 €+1 496 €
3+1 496 €+24 €+1 472 €
4+1 496 €+1 009 €+487 €
5+1 496 €+1 084 €+412 €
6+1 496 €+1 162 €+334 €
7+1 496 €+1 241 €+255 €
8+1 496 €+1 323 €+173 €
9+1 496 €+1 406 €+90 €
10+1 496 €+1 492 €+4 €
11+1 496 €+1 580 €-84 €
12+1 496 €+1 670 €-174 €
13+1 496 €+1 763 €-267 €
14+1 496 €+1 858 €-362 €
15+1 496 €+1 956 €-460 €
16+1 496 €+2 056 €-560 €
17+1 496 €+2 158 €-662 €
18+1 496 €+2 264 €-768 €
19+1 496 €+2 372 €-876 €
20+1 496 €+2 483 €-987 €
21+1 496 €+2 597 €-1 101 €
22+1 496 €+2 714 €-1 218 €
23+1 496 €+2 834 €-1 338 €
24+1 496 €+2 957 €-1 461 €
25+1 496 €+3 084 €-1 588 €
Total+37 400 €+36 667 €+733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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