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Maison à vendre

VilleSaint-Georges-des-Groseillers (61)
Surface70.88m²
Coût Total105 053€
Loyer Annuel6 503€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 70.88 m²
Prix au m² : 705,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin

Exclusivité Laforêt ! Référence 657

Situé à Saint-Georges-des-Groseillers, à proximité immédiate de Flers et de toutes les commodités, découvrez cet ensemble immobilier offrant un fort potentiel d'investissement locatif ou de rénovation.

Le bien se compose d'une maison principale de 4 pièces d'une surface de 70,88 m², comprenant une cuisine aménagée, un séjour/salle à manger, une salle d'eau ainsi que deux chambres.

Attenant à celle-ci, un espace d'environ 20 m² offrant de nombreuses possibilités d'aménagement : création d'un appartement indépendant ou extension de la maison principale selon votre projet.

L'ensemble est édifié sur une parcelle d'environ 200 m², et dispose également d'un garage fermé.

Ce bien rare sur le secteur combine emplacement recherché et fort potentiel de valorisation, idéal pour un projet locatif ou une rénovation.

Pour davantage de renseignements, veuillez contacter votre agence Laforêt à Flers. (5.26 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Georges-des-Groseillers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.759457, -0.563119
Total : 105 053€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 51 053€
Valeur du bien : 101 053€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.88m²
Loyer prédit : 7.65€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6503€/an
Fourchette totale : 435€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5215€ - 8110€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 213,33 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 001 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-36 001€ (-41.9%)
Marge achat-revente :-19 052€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 053€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :30,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 879,17€
Coût de l'assurance :9 192,14€
Taxe foncière : 650,32€/an
Soit par mois : 54,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 541,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 513 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70.88 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70.88 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles obsolètes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du carrelage, peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 053 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 253€
    Isolation toiture/combles: 70.88 m² × 60€/m² = 4253€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Georges-des-Groseillers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 053€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 503 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 053 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 053 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 650 €
Revenus locatifs : +6 503 €
Charges déductibles : -55 650 €
Résultat foncier Année 1 : -49 146 €(Déficit de 49 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 597 €/an
Revenus locatifs : +6 503 €
Charges déductibles : -4 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27746.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 503 €55 653 €3 582 €-49 150 €21 400 €27 750 €27 750 €
26 633 €4 506 €3 488 €2 128 €--25 622 €
36 766 €4 408 €3 390 €2 358 €--23 264 €
46 901 €4 307 €3 289 €2 595 €--20 669 €
57 039 €4 202 €3 184 €2 837 €--17 832 €
67 180 €4 093 €3 075 €3 087 €--14 745 €
77 324 €3 981 €2 963 €3 343 €--11 403 €
87 470 €3 865 €2 847 €3 605 €--7 797 €
97 619 €3 745 €2 727 €3 875 €--3 923 €
107 772 €3 620 €2 602 €4 152 €---
117 927 €3 491 €2 473 €4 436 €---
128 086 €3 358 €2 340 €4 728 €---
138 248 €3 220 €2 202 €5 027 €---
148 413 €3 077 €2 059 €5 335 €---
158 581 €2 929 €1 911 €5 651 €---
168 752 €2 776 €1 758 €5 976 €---
178 927 €2 618 €1 600 €6 309 €---
189 106 €2 454 €1 436 €6 652 €---
199 288 €2 284 €1 266 €7 004 €---
209 474 €2 109 €1 091 €7 365 €---
219 663 €1 927 €909 €7 736 €---
229 857 €1 739 €721 €8 118 €---
2310 054 €1 544 €526 €8 510 €---
2410 255 €1 342 €324 €8 912 €---
2510 460 €1 134 €116 €9 326 €---
TOTAL208 298 €128 382 €51 879 €79 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 366 €-6 420 €+7 786 €
2+1 366 €0 €+1 366 €
3+1 366 €0 €+1 366 €
4+1 366 €0 €+1 366 €
5+1 366 €0 €+1 366 €
6+1 366 €0 €+1 366 €
7+1 366 €0 €+1 366 €
8+1 366 €0 €+1 366 €
9+1 366 €0 €+1 366 €
10+1 366 €+69 €+1 297 €
11+1 366 €+1 331 €+35 €
12+1 366 €+1 418 €-52 €
13+1 366 €+1 508 €-142 €
14+1 366 €+1 601 €-235 €
15+1 366 €+1 695 €-329 €
16+1 366 €+1 793 €-427 €
17+1 366 €+1 893 €-527 €
18+1 366 €+1 996 €-630 €
19+1 366 €+2 101 €-735 €
20+1 366 €+2 210 €-844 €
21+1 366 €+2 321 €-955 €
22+1 366 €+2 435 €-1 069 €
23+1 366 €+2 553 €-1 187 €
24+1 366 €+2 674 €-1 308 €
25+1 366 €+2 798 €-1 432 €
Total+34 150 €+23 975 €+10 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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