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Immeuble - 7 pièce(s) - 212 m²

VilleVesoul (70)
Surface212m²
Coût Total207 180€
Loyer Annuel21 660€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois+277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 665,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pour investisseurs, petit immeuble de 4 appartements au centre ville de Vesoul (vendu un type2), reste un appartement T3 de 85m2 au rez de chaussée libre,

un appartement T3 de 85m2 au 1 étage loué jusqu'au mois de juillet

et un grand appartement T1 de 40m2 utiles, libre, et un local brut de 15m2+cave

Pas de travaux à prévoir sur la copropriété, parking à proximité et commerces, honoraires inclus charges vendeur.

Renseignements et rendez vous du lundi au samedi de 8h à 20 h

Cette annonce référence 333800 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PATRICK ZORAN (EI) immatriculé au RSAC de BESANCON (25000) sous le numéro 34942584300043.

Prix du bien : 141 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété :

Pas de procédure en cours.

Nombre de lots : 21

Charges prévisionnelles annuelles : 3 000,00 €

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2023

Score DPE : 232 kWhEP/m²/an

Score GES : 9 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460.00 € et 2010.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : PATRICK ZORAN

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Total : 207 180€
Prix d'acquisition : 141 000€
Travaux : 54 900€
Valeur du bien : 195 900€
Frais de notaire : 11 280€
Coût estimé : 11 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1805€/mois
Loyer annuel estimé : 21660€/an
Fourchette totale : 1421€ - 2293€/mois
Fourchette annuelle : 17051€ - 27514€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 13.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 354 €
Prix d'achat :141 000 €
Décote à l'achat :-98 354€ (-41.1%)
Marge achat-revente :32 174€ (13.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 977,57€
Coût de l'assurance :18 128,25€
Taxe foncière : 2 165,95€/an
Soit par mois : 180,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 804,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :276,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Score DPE mentionné explicitement comme 232 kWhEP/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 420€
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Remplacement robinetterie: 360€, Main d'œuvre: 3240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 660 €/an
Calcul : 1 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 166 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 951 €
Revenus locatifs : +21 660 €
Charges déductibles : -67 951 €
Résultat foncier Année 1 : -46 292 €(Déficit de 46 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 051 €/an
Revenus locatifs : +21 660 €
Charges déductibles : -13 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24891.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 650 €(65% de 141 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 333 €/an
Calcul : 91 650 € × 3,636% = 3 333 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 660 €67 958 €7 167 €-46 299 €21 400 €24 899 €24 899 €
222 093 €12 870 €6 979 €9 222 €--15 676 €
322 535 €12 676 €6 785 €9 859 €--5 818 €
422 985 €12 475 €6 584 €10 511 €---
523 445 €12 266 €6 375 €11 179 €---
623 914 €12 050 €6 159 €11 864 €---
724 392 €11 827 €5 936 €12 566 €---
824 880 €11 595 €5 704 €13 285 €---
925 378 €11 355 €5 464 €14 022 €---
1025 885 €11 107 €5 216 €14 778 €---
1126 403 €10 850 €4 959 €15 553 €---
1226 931 €10 583 €4 692 €16 347 €---
1327 470 €10 308 €4 417 €17 162 €---
1428 019 €10 022 €4 131 €17 997 €---
1528 579 €9 726 €3 835 €18 853 €---
1629 151 €9 420 €3 529 €19 731 €---
1729 734 €9 103 €3 212 €20 631 €---
1830 329 €8 774 €2 883 €21 554 €---
1930 935 €8 434 €2 543 €22 501 €---
2031 554 €8 082 €2 191 €23 472 €---
2132 185 €7 717 €1 826 €24 468 €---
2232 829 €7 340 €1 448 €25 489 €---
2333 485 €6 948 €1 057 €26 537 €---
2434 155 €6 543 €652 €27 612 €---
2534 838 €6 124 €233 €28 714 €---
TOTAL693 761 €306 155 €103 978 €387 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 548 €-6 420 €+10 968 €
2+4 548 €0 €+4 548 €
3+4 548 €0 €+4 548 €
4+4 548 €+1 408 €+3 140 €
5+4 548 €+3 354 €+1 194 €
6+4 548 €+3 559 €+989 €
7+4 548 €+3 770 €+778 €
8+4 548 €+3 985 €+563 €
9+4 548 €+4 207 €+341 €
10+4 548 €+4 433 €+115 €
11+4 548 €+4 666 €-118 €
12+4 548 €+4 904 €-356 €
13+4 548 €+5 149 €-601 €
14+4 548 €+5 399 €-851 €
15+4 548 €+5 656 €-1 108 €
16+4 548 €+5 919 €-1 371 €
17+4 548 €+6 189 €-1 641 €
18+4 548 €+6 466 €-1 918 €
19+4 548 €+6 750 €-2 202 €
20+4 548 €+7 042 €-2 494 €
21+4 548 €+7 340 €-2 792 €
22+4 548 €+7 647 €-3 099 €
23+4 548 €+7 961 €-3 413 €
24+4 548 €+8 283 €-3 735 €
25+4 548 €+8 614 €-4 066 €
Total+113 700 €+116 282 €+-2 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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