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Maison 10 pièces 291 m²

VilleGarde-Adhémar (26)
Surface291m²
Coût Total376 220€
Loyer Annuel31 480€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+417€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 254 000 €
Surface : 291 m²
Prix au m² : 872,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 291 m²

REFERENCE ANNONCE : 26060-798 - Quartier résidentiel du Village, Maison traditionnelle des années 70 sur 2 niveaux offrant dans env. 164m² habitables :

  • en RDC : Entrée, Cuisine aménagée ouverte sur Salle à Manger, Séjour, Bureau, Cellier et WC,
  • à l'étage : Palier, 3 Chambres et Salle d'Eau avec WC. L'ensemble est érigé sur vide-sanitaire d'env. 1m80 de hauteur et implanté sur un terrain entièrement clos d'env. 2.200m² avec Piscine à rénover.
  • 2 dépendances aménageables autour d'un patio : 1 de 60m² et 1 de 65m² avec accès indépendants.

L'ensemble est à rénover intégralement pour une remise en état !

Les Informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site [URL masquée pour votre sécurité] : www.georisques.gouv.fr.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 291 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/10/2025

Consommation énergie primaire : 208.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 740 € et 6 414 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Garde-Adhémar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26700
Coordonnées : 44.409840, 4.776134
Total : 376 220€
Prix d'acquisition : 254 000€
Travaux : 101 900€
Valeur du bien : 355 900€
Frais de notaire : 20 320€
Coût estimé : 20 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 291m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2623€/mois
Loyer annuel estimé : 31480€/an
Fourchette totale : 1992€ - 3455€/mois
Fourchette annuelle : 23902€ - 41461€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 697,37 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :493 935 €
Prix d'achat :254 000 €
Décote à l'achat :-239 935€ (-48.6%)
Marge achat-revente :117 715€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :376 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 837,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :106,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 943,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 987,51€
Coût de l'assurance :31 978,70€
Taxe foncière : 3 148,03€/an
Soit par mois : 262,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 623,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 206,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :417,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 900 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:26 200€
    Isolation des combles: 291 m² × 70€/m² = 20370€, Main d'œuvre: 5830€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 650€ = 23400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation 3 chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garde-Adhémar (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 66 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 480 €/an
Calcul : 2 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 376 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 279 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 148 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 470 €
Revenus locatifs : +31 480 €
Charges déductibles : -118 470 €
Résultat foncier Année 1 : -86 990 €(Déficit de 86 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 570 €/an
Revenus locatifs : +31 480 €
Charges déductibles : -16 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65589.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 254 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 100 €(65% de 254 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 004 €/an
Calcul : 165 100 € × 3,636% = 6 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 480 €118 482 €12 155 €-87 002 €21 400 €65 602 €65 602 €
232 110 €16 254 €11 827 €15 856 €--49 746 €
332 752 €15 914 €11 487 €16 838 €--32 908 €
433 407 €15 564 €11 137 €17 843 €--15 065 €
534 075 €15 202 €10 775 €18 874 €---
634 757 €14 827 €10 400 €19 929 €---
735 452 €14 441 €10 014 €21 011 €---
836 161 €14 041 €9 614 €22 120 €---
936 884 €13 629 €9 201 €23 256 €---
1037 622 €13 202 €8 775 €24 420 €---
1138 374 €12 762 €8 334 €25 613 €---
1239 142 €12 306 €7 879 €26 835 €---
1339 925 €11 836 €7 409 €28 089 €---
1440 723 €11 350 €6 923 €29 373 €---
1541 538 €10 848 €6 421 €30 690 €---
1642 368 €10 329 €5 902 €32 039 €---
1743 216 €9 793 €5 366 €33 422 €---
1844 080 €9 239 €4 812 €34 841 €---
1944 962 €8 667 €4 240 €36 294 €---
2045 861 €8 076 €3 649 €37 785 €---
2146 778 €7 465 €3 038 €39 313 €---
2247 714 €6 834 €2 407 €40 879 €---
2348 668 €6 182 €1 755 €42 485 €---
2449 641 €5 509 €1 082 €44 132 €---
2550 634 €4 813 €386 €45 821 €---
TOTAL1 008 322 €387 567 €174 988 €620 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 620 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 611 €-6 420 €+13 031 €
2+6 611 €0 €+6 611 €
3+6 611 €0 €+6 611 €
4+6 611 €0 €+6 611 €
5+6 611 €+1 143 €+5 468 €
6+6 611 €+5 979 €+632 €
7+6 611 €+6 303 €+308 €
8+6 611 €+6 636 €-25 €
9+6 611 €+6 977 €-366 €
10+6 611 €+7 326 €-715 €
11+6 611 €+7 684 €-1 073 €
12+6 611 €+8 051 €-1 440 €
13+6 611 €+8 427 €-1 816 €
14+6 611 €+8 812 €-2 201 €
15+6 611 €+9 207 €-2 596 €
16+6 611 €+9 612 €-3 001 €
17+6 611 €+10 027 €-3 416 €
18+6 611 €+10 452 €-3 841 €
19+6 611 €+10 888 €-4 277 €
20+6 611 €+11 335 €-4 724 €
21+6 611 €+11 794 €-5 183 €
22+6 611 €+12 264 €-5 653 €
23+6 611 €+12 746 €-6 135 €
24+6 611 €+13 240 €-6 629 €
25+6 611 €+13 746 €-7 135 €
Total+165 275 €+186 227 €+-20 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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