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Duplex à vendre

VilleSannois (95)
Surface100m²
Coût Total277 920€
Loyer Annuel20 554€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 490 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 33 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Gardien, Interphone

Sannois, à proximité des transports (gare et autoroutes), des écoles et collège, des commerces, dans une résidence bien entretenue avec gardien, au dernier étage avec ascenseur, spacieux duplex de plus de 100m² carrez (111m² au sol) comprenant entrée avec placard, grand séjour lumineux de près de 34m², cuisine équipée moderne, WC. A l'étage supérieur, le palier avec placard dessert 3 belles chambres, une salle d'eau, une salle de bains et un second WC. Place de parking sécurisée en sous sol accessible par l'ascenseur. Fonctionnel et bien placé il saura vous séduire vous et votre famille ! Anthony KNAFO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Sannois
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95110
Coordonnées : 48.978993, 2.244466
Total : 277 920€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 258 000€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 17.13€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1713€/mois
Loyer annuel estimé : 20554€/an
Fourchette totale : 1460€ - 2010€/mois
Fourchette annuelle : 17517€ - 24116€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 920,45 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :292 045 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-43 045€ (-14.7%)
Marge achat-revente :14 125€ (4.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 361,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :69,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 431,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 590,36€
Coût de l'assurance :20 844,00€
Taxe foncière : 2 055,37€/an
Soit par mois : 171,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 712,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 602,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action requise, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie et des appareils électroménagers.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie et des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 900€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Vérification robinetterie et appareils électroménagers: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 900€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Vérification robinetterie et éléments sanitaires: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 800€
    Peinture murs et plafond dans 3 chambres: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sannois. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 554 €/an
Calcul : 1 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 942 €
Revenus locatifs : +20 554 €
Charges déductibles : -20 942 €
Résultat foncier Année 1 : -388 €(Déficit de 388 €)
Imputable sur revenu global : 388 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 942 €/an
Revenus locatifs : +20 554 €
Charges déductibles : -11 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 612 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 554 €20 951 €9 062 €-397 €397 €--
220 965 €11 707 €8 818 €9 258 €---
321 384 €11 455 €8 566 €9 929 €---
421 812 €11 195 €8 306 €10 617 €---
522 248 €10 926 €8 036 €11 323 €---
622 693 €10 647 €7 758 €12 046 €---
723 147 €10 360 €7 471 €12 787 €---
823 610 €10 063 €7 173 €13 547 €---
924 082 €9 755 €6 866 €14 327 €---
1024 564 €9 438 €6 549 €15 126 €---
1125 055 €9 110 €6 221 €15 945 €---
1225 556 €8 771 €5 882 €16 785 €---
1326 067 €8 421 €5 531 €17 647 €---
1426 588 €8 058 €5 169 €18 530 €---
1527 120 €7 684 €4 795 €19 436 €---
1627 663 €7 297 €4 408 €20 365 €---
1728 216 €6 898 €4 008 €21 318 €---
1828 780 €6 484 €3 595 €22 296 €---
1929 356 €6 057 €3 168 €23 298 €---
2029 943 €5 616 €2 727 €24 327 €---
2130 542 €5 160 €2 271 €25 382 €---
2231 153 €4 689 €1 799 €26 464 €---
2331 776 €4 201 €1 312 €27 574 €---
2432 411 €3 698 €809 €28 713 €---
2533 059 €3 178 €288 €29 882 €---
TOTAL658 342 €211 819 €130 590 €446 523 €397 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 119 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 316 €-119 €+4 435 €
2+4 316 €+2 777 €+1 539 €
3+4 316 €+2 979 €+1 337 €
4+4 316 €+3 185 €+1 131 €
5+4 316 €+3 397 €+919 €
6+4 316 €+3 614 €+702 €
7+4 316 €+3 836 €+480 €
8+4 316 €+4 064 €+252 €
9+4 316 €+4 298 €+18 €
10+4 316 €+4 538 €-222 €
11+4 316 €+4 783 €-467 €
12+4 316 €+5 036 €-720 €
13+4 316 €+5 294 €-978 €
14+4 316 €+5 559 €-1 243 €
15+4 316 €+5 831 €-1 515 €
16+4 316 €+6 110 €-1 794 €
17+4 316 €+6 395 €-2 079 €
18+4 316 €+6 689 €-2 373 €
19+4 316 €+6 990 €-2 674 €
20+4 316 €+7 298 €-2 982 €
21+4 316 €+7 615 €-3 299 €
22+4 316 €+7 939 €-3 623 €
23+4 316 €+8 272 €-3 956 €
24+4 316 €+8 614 €-4 298 €
25+4 316 €+8 965 €-4 649 €
Total+107 900 €+133 957 €+-26 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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