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Maison à vendre

VilleQuintin (22)
Surface360m²
Coût Total400 108€
Loyer Annuel36 014€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+630€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 273 100 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 758,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, 5 chambres, 6 parkings: 5 boxs de stationnement, Garage, Exposition sud-est, Pas de balcon

Ensemble immobilier situé sur un terrain de 750 m². Il est composé de 1 appartement T3 (2 chambres) de 78 m², un appartement T3 (2 chambres) de 70 m² et d'un appartement T2 (1 chambre) de 70 m². Un appartement de 145 m² est à finir de rénover. 5 garages complètent cet ensemble. 3 appartements et 3 garages sont déjà loués générant un revenu locatif mensuel de 1590 €, annuel de 19080 €. Les 2 autres garages peuvent se louer entre 60 et 80 euros mensuels. Assainissement collectif. Idéal investisseurs ou marchands de biens.

Ville : Quintin
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22800
Coordonnées : 48.401319, -2.914996
Total : 400 108€
Prix d'acquisition : 273 100€
Travaux : 105 160€
Valeur du bien : 378 260€
Frais de notaire : 21 848€
Coût estimé : 21 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 3001€/mois
Loyer annuel estimé : 36014€/an
Fourchette totale : 2401€ - 3751€/mois
Fourchette annuelle : 28815€ - 45012€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,67 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :672 001 €
Prix d'achat :273 100 €
Décote à l'achat :-398 901€ (-59.4%)
Marge achat-revente :271 893€ (40.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :400 108€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 954,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :116,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 070,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 098,30€
Coût de l'assurance :35 009,45€
Taxe foncière : 3 601,38€/an
Soit par mois : 300,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 001,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 370,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :630,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - sols à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 160 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:29 660€
    Isolation combles: 360 m² × 81€/m² = 29160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:48 000€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1000€ = 45000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Rafraîchissement salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Quintin). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux d'isolation et de menuiserie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 90 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 014 €/an
Calcul : 3 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 400 108 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 076 €
Revenus locatifs : +36 014 €
Charges déductibles : -123 076 €
Résultat foncier Année 1 : -87 062 €(Déficit de 87 062 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 662 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 916 €/an
Revenus locatifs : +36 014 €
Charges déductibles : -17 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65662.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 515 €(65% de 273 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 455 €/an
Calcul : 177 515 € × 3,636% = 6 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 014 €123 089 €12 927 €-87 075 €21 400 €65 675 €65 675 €
236 734 €17 579 €12 578 €19 155 €--46 520 €
337 469 €17 218 €12 217 €20 250 €--26 270 €
438 218 €16 846 €11 844 €21 372 €--4 897 €
538 982 €16 460 €11 459 €22 522 €---
639 762 €16 062 €11 061 €23 700 €---
740 557 €15 651 €10 649 €24 906 €---
841 368 €15 226 €10 225 €26 142 €---
942 196 €14 787 €9 786 €27 408 €---
1043 040 €14 334 €9 332 €28 706 €---
1143 901 €13 865 €8 864 €30 035 €---
1244 779 €13 381 €8 379 €31 397 €---
1345 674 €12 881 €7 879 €32 793 €---
1446 588 €12 364 €7 362 €34 223 €---
1547 519 €11 830 €6 828 €35 689 €---
1648 470 €11 278 €6 277 €37 191 €---
1749 439 €10 708 €5 707 €38 731 €---
1850 428 €10 120 €5 118 €40 308 €---
1951 437 €9 511 €4 509 €41 925 €---
2052 465 €8 882 €3 881 €43 583 €---
2153 515 €8 233 €3 231 €45 282 €---
2254 585 €7 562 €2 560 €47 023 €---
2355 677 €6 868 €1 867 €48 808 €---
2456 790 €6 152 €1 150 €50 638 €---
2557 926 €5 412 €410 €52 514 €---
TOTAL1 153 531 €416 302 €186 098 €737 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 737 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 563 €-6 420 €+13 983 €
2+7 563 €0 €+7 563 €
3+7 563 €0 €+7 563 €
4+7 563 €0 €+7 563 €
5+7 563 €+5 287 €+2 276 €
6+7 563 €+7 110 €+453 €
7+7 563 €+7 472 €+91 €
8+7 563 €+7 843 €-280 €
9+7 563 €+8 223 €-660 €
10+7 563 €+8 612 €-1 049 €
11+7 563 €+9 011 €-1 448 €
12+7 563 €+9 419 €-1 856 €
13+7 563 €+9 838 €-2 275 €
14+7 563 €+10 267 €-2 704 €
15+7 563 €+10 707 €-3 144 €
16+7 563 €+11 157 €-3 594 €
17+7 563 €+11 619 €-4 056 €
18+7 563 €+12 093 €-4 530 €
19+7 563 €+12 578 €-5 015 €
20+7 563 €+13 075 €-5 512 €
21+7 563 €+13 584 €-6 021 €
22+7 563 €+14 107 €-6 544 €
23+7 563 €+14 642 €-7 079 €
24+7 563 €+15 191 €-7 628 €
25+7 563 €+15 754 €-8 191 €
Total+189 075 €+221 169 €+-32 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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