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Appartement - 4 pièce(s) - 97 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface97m²
Coût Total155 220€
Loyer Annuel10 187€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 969,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

TARBES - Votre agence Century 21 GM Immobilier à Tarbes vous propose à la vente un appartement de type T4 d'une résidence de standing sécurisée avec ascenseur proche du centre ville.

Cet appartement à rénové se compose d'une entrée, d'une cuisine aménagée avec une vue dégagée, d'un vaste séjour lumineux, de trois chambres avec placard, d'une salle d'eau et d'un wc séparé. De nombreux rangements sont présents dans l'appartement.

Une cave et un parking viennent compléter ce bien.

Le plus : la vue imprenable sur la chaine des Pyrénées.

A visiter sans tarder !!

Pour plus de renseignements, nous sommes à votre disposition à l'agence Century 21 GM Immobilier située 4 Place Verdun, 65 000 Tarbes du lundi au vendredi de 09h00 à 12h00 et de 14h00 à 18h00. Prix : 94000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1350.0 € et 1860.0 €, indexées à l'année 2026 (abonnements compris). Bien proposé par Richard OUSTALOUP EI, agent commercial (RSAC 910807254)

Surface Loi Carrez : 97

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.233715, 0.087992
Total : 155 220€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 147 700€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10187€/an
Fourchette totale : 689€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 8269€ - 12551€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469,11 €/m²
Basé sur :432 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 503 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-48 503€ (-34.0%)
Marge achat-revente :-12 717€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 410,44€
Coût de l'assurance :13 581,75€
Taxe foncière : 1 018,73€/an
Soit par mois : 84,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 472 €
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -60 472 €
Résultat foncier Année 1 : -50 285 €(Déficit de 50 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 772 €/an
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -6 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 415 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28885.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 187 €60 477 €5 215 €-50 290 €21 400 €28 890 €28 890 €
210 391 €6 639 €5 077 €3 752 €--25 138 €
310 599 €6 496 €4 934 €4 103 €--21 035 €
410 811 €6 347 €4 785 €4 463 €--16 571 €
511 027 €6 194 €4 632 €4 833 €--11 738 €
611 248 €6 035 €4 473 €5 212 €--6 526 €
711 473 €5 871 €4 309 €5 601 €--925 €
811 702 €5 702 €4 140 €6 000 €---
911 936 €5 526 €3 964 €6 410 €---
1012 175 €5 344 €3 782 €6 830 €---
1112 418 €5 156 €3 594 €7 262 €---
1212 667 €4 962 €3 400 €7 705 €---
1312 920 €4 761 €3 199 €8 159 €---
1413 178 €4 553 €2 991 €8 626 €---
1513 442 €4 337 €2 775 €9 105 €---
1613 711 €4 114 €2 552 €9 596 €---
1713 985 €3 884 €2 322 €10 101 €---
1814 265 €3 646 €2 084 €10 619 €---
1914 550 €3 399 €1 837 €11 151 €---
2014 841 €3 144 €1 582 €11 697 €---
2115 138 €2 880 €1 318 €12 258 €---
2215 441 €2 607 €1 045 €12 834 €---
2315 749 €2 324 €762 €13 425 €---
2416 064 €2 032 €470 €14 032 €---
2516 386 €1 730 €168 €14 656 €---
TOTAL326 302 €168 160 €75 410 €158 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-6 420 €+8 559 €
2+2 139 €0 €+2 139 €
3+2 139 €0 €+2 139 €
4+2 139 €0 €+2 139 €
5+2 139 €0 €+2 139 €
6+2 139 €0 €+2 139 €
7+2 139 €0 €+2 139 €
8+2 139 €+1 523 €+616 €
9+2 139 €+1 923 €+216 €
10+2 139 €+2 049 €+90 €
11+2 139 €+2 179 €-40 €
12+2 139 €+2 311 €-172 €
13+2 139 €+2 448 €-309 €
14+2 139 €+2 588 €-449 €
15+2 139 €+2 731 €-592 €
16+2 139 €+2 879 €-740 €
17+2 139 €+3 030 €-891 €
18+2 139 €+3 186 €-1 047 €
19+2 139 €+3 345 €-1 206 €
20+2 139 €+3 509 €-1 370 €
21+2 139 €+3 677 €-1 538 €
22+2 139 €+3 850 €-1 711 €
23+2 139 €+4 028 €-1 889 €
24+2 139 €+4 210 €-2 071 €
25+2 139 €+4 397 €-2 258 €
Total+53 475 €+47 443 €+6 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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