Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 82 m2 Fort potentiel

Bien expiré
VilleRoutier (11)
Surface82
Coût Total98 692
Loyer Annuel6 981
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 852,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Maison de ville à rafraîchir d'environ 82 m2 habitables, élevée sur deux niveaux, offrant un beau potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée, une entrée dessert une pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte. Au premier étage, vous trouverez une chambre spacieuse de 18 m2 ainsi qu'un WC indépendant. Au deuxième et dernier étage, une seconde chambre de 17 m2 avec sa salle d'eau. À l'extérieur : Une place de stationnement privative Une dépendance comprenant un rez-de-chaussée idéal pour du stockage, atelier ou espace complémentaire À l'étage de cette dépendance, possibilité d'aménager une terrasse

Bien idéal pour un premier achat, investissement locatif ou projet de rénovation avec valorisation à la clé. Une visite s'impose ? Contactez-moi dès maintenant !   La présente annonce immobilière vous est présentée par Frédéric Pinto dos santos E.I, agent commercial (sans détention de fonds), immatriculé au RSAC de CARCASSONNE sous le numéro 841494776.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Routier
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11240
Coordonnées : 43.100363, 2.131969
Total : 98 692
Prix d'acquisition : 69 900
Travaux : 23 200
Valeur du bien : 93 100
Frais de notaire : 5 592
Coût estimé : 5 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6981€/an
Fourchette totale : 426€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 5111€ - 9535€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 631,99
Coût de l'assurance :8 635,55
Taxe foncière : 698,08€/an
Soit par mois : 58,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 581,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vieillissants, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 25 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec pose de parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Chambre en bon état (4/5) mais rafraîchissement recommandé pour l'autre chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, y compris le tableau électrique et les prises.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer un bon fonctionnement.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 25 m² × 320€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 200
    Mise à jour plomberie: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Routier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 981 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 692 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 537
Revenus locatifs : +6 981
Charges déductibles : -27 537
Résultat foncier Année 1 : -20 556(Déficit de 20 556 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 856
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 337 €/an
Revenus locatifs : +6 981
Charges déductibles : -4 337
Résultat foncier Années 2+ : 2 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9855.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 98127 5403 296-20 55910 700 €9 859 €9 859 €
27 1204 2523 2092 868--6 991 €
37 2634 1613 1183 101--3 889 €
47 4084 0683 0243 341--549 €
57 5563 9702 9273 586---
67 7073 8702 8263 837---
77 8623 7662 7234 095---
88 0193 6592 6154 360---
98 1793 5472 5044 632---
108 3433 4322 3894 910---
118 5103 3142 2705 196---
128 6803 1912 1475 489---
138 8533 0632 0205 790---
149 0302 9321 8886 099---
159 2112 7961 7526 415---
169 3952 6551 6116 740---
179 5832 5091 4667 074---
189 7752 3591 3157 416---
199 9702 2031 1597 767---
2010 1702 0429988 128---
2110 3731 8758328 498---
2210 5811 7036598 878---
2310 7921 5244819 268---
2411 0081 3402979 668---
2511 2281 14910610 079---
TOTAL223 59796 92047 632126 67810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 678
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 466-3 210+4 676
2+1 4660+1 466
3+1 4660+1 466
4+1 4660+1 466
5+1 466+911+555
6+1 466+1 151+315
7+1 466+1 229+237
8+1 466+1 308+158
9+1 466+1 390+76
10+1 466+1 473-7
11+1 466+1 559-93
12+1 466+1 647-181
13+1 466+1 737-271
14+1 466+1 830-364
15+1 466+1 925-459
16+1 466+2 022-556
17+1 466+2 122-656
18+1 466+2 225-759
19+1 466+2 330-864
20+1 466+2 438-972
21+1 466+2 549-1 083
22+1 466+2 663-1 197
23+1 466+2 780-1 314
24+1 466+2 900-1 434
25+1 466+3 024-1 558
Total+36 650+38 003+-1 353
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →