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BREST ST MARC - SUPERBE MAISON BOURGEOISE- JARDIN CLOS DE MURS

VilleBrest (29)
Surface600m²
Coût Total779 340€
Loyer Annuel78 484€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+1 859€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 712 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 1 186,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Cheminée

BREST ST MARC , cette magnifique maison bourgeoise datant de 1900 saura vous séduire par son cachet avec ses magnifiques planchers et ses beaux volumes. Edifiée sur une parcelle de 600 M2 entièrement clos de murs, elle offre un cadre de vie intimiste. Vous profiterez au rez chaussée d'un bel espace de vie avec cheminée avec sa cuisine équipée et aménagée et une véranda ainsi qu'eun buanderie. La partie nuit sur deux niveaux se compose de 6 grandes chambres dont une suite parentale avec son dressing et sa salle de bains privative, d'un coin bureau ou chambre d'appoint ainsi que d'une salle d'eau. Joli jardin arboré. DEMEURE PLEIN DE CHARME À PROXIMITÉ DE TOUTES COMMODITÉS - https://agence-henry.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.399772, -4.459705
Total : 779 340€
Prix d'acquisition : 712 000€
Travaux : 10 380€
Valeur du bien : 722 380€
Frais de notaire : 56 960€
Coût estimé : 56 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 10.90€/m²/mois
Fourchette : 8.47€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 6540€/mois
Loyer annuel estimé : 78484€/an
Fourchette totale : 5080€ - 8420€/mois
Fourchette annuelle : 60963€ - 101042€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 654,51 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 592 703 €
Prix d'achat :712 000 €
Décote à l'achat :-880 703€ (-55.3%)
Marge achat-revente :813 363€ (51.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :779 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 806,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :220,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 026,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :362 486,76€
Coût de l'assurance :66 243,90€
Taxe foncière : 7 848,44€/an
Soit par mois : 654,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 540,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 680,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 859,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 109 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 380 €(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement de sol: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 24€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 24€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix utilisées sont basées sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 78 484 €/an
Calcul : 6 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 779 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 650 €/an
Calcul : 221 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 033 €
Revenus locatifs : +78 484 €
Charges déductibles : -46 033 €
Résultat foncier Année 1 : 32 452 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 653 €/an
Revenus locatifs : +78 484 €
Charges déductibles : -35 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 42 832 €/an
Prix d'achat du bien : 712 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 462 800 €(65% de 712 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 829 €/an
Calcul : 462 800 € × 3,636% = 16 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
178 484 €46 057 €25 179 €32 427 €---
280 054 €34 997 €24 499 €45 057 €---
381 655 €34 294 €23 796 €47 361 €---
483 288 €33 568 €23 070 €49 720 €---
584 954 €32 818 €22 319 €52 136 €---
686 653 €32 042 €21 544 €54 611 €---
788 386 €31 241 €20 743 €57 145 €---
890 154 €30 414 €19 916 €59 740 €---
991 957 €29 559 €19 061 €62 398 €---
1093 796 €28 676 €18 177 €65 121 €---
1195 672 €27 763 €17 265 €67 909 €---
1297 585 €26 820 €16 322 €70 766 €---
1399 537 €25 845 €15 347 €73 692 €---
14101 528 €24 839 €14 341 €76 689 €---
15103 558 €23 799 €13 301 €79 760 €---
16105 630 €22 724 €12 226 €82 905 €---
17107 742 €21 614 €11 116 €86 128 €---
18109 897 €20 467 €9 969 €89 430 €---
19112 095 €19 282 €8 783 €92 813 €---
20114 337 €18 057 €7 559 €96 280 €---
21116 624 €16 792 €6 294 €99 832 €---
22118 956 €15 485 €4 987 €103 471 €---
23121 335 €14 134 €3 636 €107 201 €---
24123 762 €12 739 €2 241 €111 023 €---
25126 237 €11 297 €799 €114 940 €---
TOTAL2 513 878 €635 322 €362 487 €1 878 556 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 878 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 78 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 482 €+9 728 €+6 754 €
2+16 482 €+13 517 €+2 965 €
3+16 482 €+14 208 €+2 274 €
4+16 482 €+14 916 €+1 566 €
5+16 482 €+15 641 €+841 €
6+16 482 €+16 383 €+99 €
7+16 482 €+17 143 €-661 €
8+16 482 €+17 922 €-1 440 €
9+16 482 €+18 719 €-2 237 €
10+16 482 €+19 536 €-3 054 €
11+16 482 €+20 373 €-3 891 €
12+16 482 €+21 230 €-4 748 €
13+16 482 €+22 107 €-5 625 €
14+16 482 €+23 007 €-6 525 €
15+16 482 €+23 928 €-7 446 €
16+16 482 €+24 872 €-8 390 €
17+16 482 €+25 838 €-9 356 €
18+16 482 €+26 829 €-10 347 €
19+16 482 €+27 844 €-11 362 €
20+16 482 €+28 884 €-12 402 €
21+16 482 €+29 950 €-13 468 €
22+16 482 €+31 041 €-14 559 €
23+16 482 €+32 160 €-15 678 €
24+16 482 €+33 307 €-16 825 €
25+16 482 €+34 482 €-18 000 €
Total+412 050 €+563 567 €+-151 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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