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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface35.7m²
Coût Total70 800€
Loyer Annuel5 979€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 60 000 €
Surface : 35.7 m²
Prix au m² : 1 680,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vous proposons ce T2 à vendre idéalement situé. Il demande des rénovations en totalité (devis effectué) avec un fort potentiel ! Il présente de nombreux atouts, que ce soit pour de la résidence principale ou de l'investissement locatif. Les gros + :

  • L'isolation par l'extérieur est déjà faite !!
  • Les fenêtres vont être changées

Ne manquez pas cette opportunité et prenez contact avec le conseiller au O6-83-6I-66-45. Référence agence : 343

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.786240, 3.069010
Total : 70 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 66 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35.7m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 17.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5979€/an
Fourchette totale : 407€ - 610€/mois
Fourchette annuelle : 4883€ - 7322€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 050,21 €/m²
Basé sur :524 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 192 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-13 192€ (-18.0%)
Marge achat-revente :2 392€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :350,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 371,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 396,72€
Coût de l'assurance :6 195,00€
Taxe foncière : 597,94€/an
Soit par mois : 49,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 498,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35.7 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine et électroménager vétustes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et placards usés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - traces d'humidité visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 979 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 222 €
Revenus locatifs : +5 979 €
Charges déductibles : -9 222 €
Résultat foncier Année 1 : -3 243 €(Déficit de 3 243 €)
Imputable sur revenu global : 3 243 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 222 €/an
Revenus locatifs : +5 979 €
Charges déductibles : -3 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 757 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 979 €9 225 €2 379 €-3 245 €3 245 €--
26 099 €3 161 €2 316 €2 938 €---
36 221 €3 096 €2 250 €3 125 €---
46 345 €3 029 €2 183 €3 317 €---
56 472 €2 959 €2 113 €3 514 €---
66 602 €2 886 €2 040 €3 716 €---
76 734 €2 811 €1 966 €3 922 €---
86 868 €2 734 €1 888 €4 135 €---
97 006 €2 654 €1 808 €4 352 €---
107 146 €2 571 €1 725 €4 575 €---
117 289 €2 485 €1 639 €4 804 €---
127 435 €2 397 €1 551 €5 038 €---
137 583 €2 305 €1 459 €5 279 €---
147 735 €2 210 €1 364 €5 525 €---
157 890 €2 112 €1 266 €5 778 €---
168 047 €2 010 €1 164 €6 037 €---
178 208 €1 905 €1 059 €6 304 €---
188 373 €1 796 €950 €6 576 €---
198 540 €1 684 €838 €6 856 €---
208 711 €1 567 €722 €7 144 €---
218 885 €1 447 €601 €7 438 €---
229 063 €1 322 €477 €7 740 €---
239 244 €1 193 €348 €8 051 €---
249 429 €1 060 €214 €8 369 €---
259 617 €922 €76 €8 695 €---
TOTAL191 522 €61 540 €34 397 €129 982 €3 245 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 974 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 982 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 256 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 256 €-974 €+2 230 €
2+1 256 €+881 €+375 €
3+1 256 €+937 €+319 €
4+1 256 €+995 €+261 €
5+1 256 €+1 054 €+202 €
6+1 256 €+1 115 €+141 €
7+1 256 €+1 177 €+79 €
8+1 256 €+1 240 €+16 €
9+1 256 €+1 306 €-50 €
10+1 256 €+1 372 €-116 €
11+1 256 €+1 441 €-185 €
12+1 256 €+1 511 €-255 €
13+1 256 €+1 584 €-328 €
14+1 256 €+1 658 €-402 €
15+1 256 €+1 733 €-477 €
16+1 256 €+1 811 €-555 €
17+1 256 €+1 891 €-635 €
18+1 256 €+1 973 €-717 €
19+1 256 €+2 057 €-801 €
20+1 256 €+2 143 €-887 €
21+1 256 €+2 231 €-975 €
22+1 256 €+2 322 €-1 066 €
23+1 256 €+2 415 €-1 159 €
24+1 256 €+2 511 €-1 255 €
25+1 256 €+2 609 €-1 353 €
Total+31 400 €+38 995 €+-7 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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