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Appartement

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface74m²
Coût Total123 600€
Loyer Annuel9 089€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 486,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Cave

À VENDRE Nous vous proposons un appartement de type T3 situé au cœur de Bergerac, dans un environnement calme et agréable. Ce bien se trouve au cinquième étage d'un immeuble de sept étages, accessible par ascenseur, offrant ainsi un confort optimal pour ses occupants. L'appartement dispose d'une superficie de 74 m², idéal pour une famille ou un couple souhaitant bénéficier d'un espace de vie fonctionnel. Il se compose d'un séjour lumineux, agrémenté d'un balcon, parfait pour profiter des journées ensoleillées. La cuisine individuelle, accompagnée d'un cellier, permet de préparer vos repas en toute tranquillité. L'espace nuit se compose de deux chambres offrant un cadre reposant. Un couloir avec de nombreux rangements, incluant penderies et étagères, facilite l'organisation de votre intérieur. Cet appartement est équipé d'une salle de bain , wc individuels Chauffage collectif au gaz . Ce bien comprend également un garage, ainsi qu'un espace de stationnement supplémentaire, un atout indéniable dans cette zone ! N'attendez plus pour découvrir ce bien qui allie confort, praticité et tranquillité. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Bergerac-24100/781

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.848847, 0.485980
Total : 123 600€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 114 800€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9089€/an
Fourchette totale : 563€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 6752€ - 12237€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 537,88 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 803 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-3 803€ (-3.3%)
Marge achat-revente :-9 797€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :46,35€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 648,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 096,86€
Coût de l'assurance :13 905,00€
Taxe foncière : 908,95€/an
Soit par mois : 75,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine et remplacement de l'électroménager basique
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 089 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 600 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 230 €
Revenus locatifs : +9 089 €
Charges déductibles : -10 230 €
Résultat foncier Année 1 : -1 140 €(Déficit de 1 140 €)
Imputable sur revenu global : 1 140 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 430 €/an
Revenus locatifs : +9 089 €
Charges déductibles : -5 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 660 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 089 €10 234 €3 969 €-1 144 €1 144 €--
29 271 €5 326 €3 861 €3 945 €---
39 457 €5 215 €3 750 €4 241 €---
49 646 €5 101 €3 635 €4 545 €---
59 839 €4 982 €3 517 €4 857 €---
610 036 €4 860 €3 395 €5 176 €---
710 236 €4 733 €3 268 €5 503 €---
810 441 €4 603 €3 137 €5 838 €---
910 650 €4 468 €3 002 €6 182 €---
1010 863 €4 328 €2 863 €6 535 €---
1111 080 €4 184 €2 719 €6 896 €---
1211 302 €4 036 €2 570 €7 266 €---
1311 528 €3 882 €2 417 €7 646 €---
1411 758 €3 723 €2 258 €8 035 €---
1511 993 €3 559 €2 094 €8 434 €---
1612 233 €3 390 €1 925 €8 843 €---
1712 478 €3 215 €1 750 €9 263 €---
1812 727 €3 034 €1 569 €9 693 €---
1912 982 €2 848 €1 382 €10 134 €---
2013 242 €2 655 €1 190 €10 587 €---
2113 506 €2 455 €990 €11 051 €---
2213 777 €2 250 €785 €11 527 €---
2314 052 €2 037 €572 €12 015 €---
2414 333 €1 818 €352 €12 516 €---
2514 620 €1 591 €126 €13 029 €---
TOTAL291 138 €98 526 €57 097 €192 613 €1 144 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 343 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-343 €+2 252 €
2+1 909 €+1 183 €+726 €
3+1 909 €+1 272 €+637 €
4+1 909 €+1 364 €+545 €
5+1 909 €+1 457 €+452 €
6+1 909 €+1 553 €+356 €
7+1 909 €+1 651 €+258 €
8+1 909 €+1 752 €+157 €
9+1 909 €+1 855 €+54 €
10+1 909 €+1 960 €-51 €
11+1 909 €+2 069 €-160 €
12+1 909 €+2 180 €-271 €
13+1 909 €+2 294 €-385 €
14+1 909 €+2 411 €-502 €
15+1 909 €+2 530 €-621 €
16+1 909 €+2 653 €-744 €
17+1 909 €+2 779 €-870 €
18+1 909 €+2 908 €-999 €
19+1 909 €+3 040 €-1 131 €
20+1 909 €+3 176 €-1 267 €
21+1 909 €+3 315 €-1 406 €
22+1 909 €+3 458 €-1 549 €
23+1 909 €+3 604 €-1 695 €
24+1 909 €+3 755 €-1 846 €
25+1 909 €+3 909 €-2 000 €
Total+47 725 €+57 784 €+-10 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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