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Vente maison 7 pièces 250 m² Sainte-Anne-sur-Vilaine (35390) - Superimmo

Bien expiré
VilleSainte-Anne-sur-Vilaine (35)
Surface250m²
Coût Total237 578€
Loyer Annuel22 614€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+473€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 980 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 779,92 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bourg de Saint Anne sur vilaine ! Découvrez cette ensemble de deux maison d'habitation, dont une entièrement rénovée et la seconde en cours de rénovation. Un fort potentiel d'Investissement locatif ! Première habitation : 125 m² environ Hab Le rez-de-chaussée propose une généreuse pièce de vie d'environ 60 m² comprenant une cuisine aménagée et équipée, un espace salle à manger et un salon. Un escalier sur mesure conduit à l'étage, composé , de trois chambres et d'une salle de bains et Wc. *Pompe à chaleur Air/air Seconde habitation : 125 m² environ Hab Au rez-de-chaussée, une vaste pièce de vie d'environ 55 m² comprenant une cuisine aménagée et équipée ouverte sur un espace salle à manger et salon et WC. Au premier étage , se compose d'un palier desservant deux chambres dont une une salle de bains et Wc privative. Un grenier aménageable viens compéter et un jardin privatif d'environ 100 m². Non soumis au DPE L'ensemble est complété par environ 180 m² de dépendances entourant les deux habitations, comprenant notamment un jardin d'hiver, une véranda, des ateliers et divers annexes, offrant un important potentiel d'aménagement ou de stockage. Le tout sur environ 600m² (5.39 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)Afficher plus

Ville : Sainte-Anne-sur-Vilaine
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35390
Coordonnées : 47.730022, -1.826678
Total : 237 578€
Prix d'acquisition : 194 980€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 221 980€
Frais de notaire : 15 598€
Coût estimé : 15 598€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1884€/mois
Loyer annuel estimé : 22614€/an
Fourchette totale : 1432€ - 2480€/mois
Fourchette annuelle : 17180€ - 29766€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 12.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 339,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 823 €
Prix d'achat :194 980 €
Décote à l'achat :-139 843€ (-41.8%)
Marge achat-revente :97 245€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 578€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 223,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 634,27€
Coût de l'assurance :17 818,35€
Taxe foncière : 2 261,36€/an
Soit par mois : 188,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 884,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 411,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :472,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - sol en état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et du plan de travail, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté et usure visible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système
Raison: Nécessité de conformité et d'efficacité énergétique
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Inspection des murs et de la charpente pour déceler d'éventuelles fissures ou problèmes
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la sécurité et la pérennité de la structure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant électroménager, plan de travail, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Gros œuvre:1 500€
    Inspection structure: 1 maison × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Anne-sur-Vilaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 614 €/an
Calcul : 1 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 578 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 261 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 713 €
Revenus locatifs : +22 614 €
Charges déductibles : -37 713 €
Résultat foncier Année 1 : -15 099 €(Déficit de 15 099 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 713 €/an
Revenus locatifs : +22 614 €
Charges déductibles : -10 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4399.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 980 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 737 €(65% de 194 980 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 737 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 614 €37 721 €7 747 €-15 107 €10 700 €4 407 €4 407 €
223 066 €10 512 €7 538 €12 554 €---
323 527 €10 297 €7 323 €13 231 €---
423 998 €10 074 €7 100 €13 924 €---
524 478 €9 844 €6 870 €14 634 €---
624 967 €9 606 €6 632 €15 361 €---
725 467 €9 360 €6 386 €16 106 €---
825 976 €9 106 €6 132 €16 870 €---
926 495 €8 844 €5 870 €17 652 €---
1027 025 €8 572 €5 598 €18 453 €---
1127 566 €8 292 €5 318 €19 274 €---
1228 117 €8 002 €5 028 €20 115 €---
1328 680 €7 703 €4 728 €20 977 €---
1429 253 €7 393 €4 419 €21 860 €---
1529 838 €7 073 €4 099 €22 765 €---
1630 435 €6 742 €3 768 €23 693 €---
1731 044 €6 401 €3 427 €24 643 €---
1831 665 €6 047 €3 073 €25 617 €---
1932 298 €5 682 €2 708 €26 615 €---
2032 944 €5 305 €2 331 €27 639 €---
2133 603 €4 915 €1 941 €28 687 €---
2234 275 €4 512 €1 538 €29 762 €---
2334 960 €4 096 €1 122 €30 864 €---
2435 659 €3 665 €691 €31 994 €---
2536 373 €3 221 €247 €33 152 €---
TOTAL724 322 €212 987 €111 634 €511 335 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 511 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 749 €-3 210 €+7 959 €
2+4 749 €+2 444 €+2 305 €
3+4 749 €+3 969 €+780 €
4+4 749 €+4 177 €+572 €
5+4 749 €+4 390 €+359 €
6+4 749 €+4 608 €+141 €
7+4 749 €+4 832 €-83 €
8+4 749 €+5 061 €-312 €
9+4 749 €+5 296 €-547 €
10+4 749 €+5 536 €-787 €
11+4 749 €+5 782 €-1 033 €
12+4 749 €+6 035 €-1 286 €
13+4 749 €+6 293 €-1 544 €
14+4 749 €+6 558 €-1 809 €
15+4 749 €+6 830 €-2 081 €
16+4 749 €+7 108 €-2 359 €
17+4 749 €+7 393 €-2 644 €
18+4 749 €+7 685 €-2 936 €
19+4 749 €+7 985 €-3 236 €
20+4 749 €+8 292 €-3 543 €
21+4 749 €+8 606 €-3 857 €
22+4 749 €+8 929 €-4 180 €
23+4 749 €+9 259 €-4 510 €
24+4 749 €+9 598 €-4 849 €
25+4 749 €+9 946 €-5 197 €
Total+118 725 €+153 401 €+-34 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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