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Vente maison 7 pièces 250 m² Sainte-Anne-sur-Vilaine (35390) - Superimmo

VilleSainte-Anne-sur-Vilaine (35)
Surface250
Coût Total237 578
Loyer Annuel22 614
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+473
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 980 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 779,92 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bourg de Saint Anne sur vilaine ! Découvrez cette ensemble de deux maison d'habitation, dont une entièrement rénovée et la seconde en cours de rénovation. Un fort potentiel d'Investissement locatif ! Première habitation : 125 m² environ Hab Le rez-de-chaussée propose une généreuse pièce de vie d'environ 60 m² comprenant une cuisine aménagée et équipée, un espace salle à manger et un salon. Un escalier sur mesure conduit à l'étage, composé , de trois chambres et d'une salle de bains et Wc. *Pompe à chaleur Air/air Seconde habitation : 125 m² environ Hab Au rez-de-chaussée, une vaste pièce de vie d'environ 55 m² comprenant une cuisine aménagée et équipée ouverte sur un espace salle à manger et salon et WC. Au premier étage , se compose d'un palier desservant deux chambres dont une une salle de bains et Wc privative. Un grenier aménageable viens compéter et un jardin privatif d'environ 100 m². Non soumis au DPE L'ensemble est complété par environ 180 m² de dépendances entourant les deux habitations, comprenant notamment un jardin d'hiver, une véranda, des ateliers et divers annexes, offrant un important potentiel d'aménagement ou de stockage. Le tout sur environ 600m² (5.39 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)Afficher plus

Ville : Sainte-Anne-sur-Vilaine
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35390
Coordonnées : 47.730022, -1.826678
Total : 237 578
Prix d'acquisition : 194 980
Travaux : 27 000
Valeur du bien : 221 980
Frais de notaire : 15 598
Coût estimé : 15 598
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1884€/mois
Loyer annuel estimé : 22614€/an
Fourchette totale : 1432€ - 2480€/mois
Fourchette annuelle : 17180€ - 29766€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 12.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 339,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 823
Prix d'achat :194 980
Décote à l'achat :-139 843 (-41.8%)
Marge achat-revente :97 245€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 578
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 223,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 634,27
Coût de l'assurance :17 818,35
Taxe foncière : 2 261,36€/an
Soit par mois : 188,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 884,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 411,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :472,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - sol en état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et du plan de travail, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté et usure visible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système
Raison: Nécessité de conformité et d'efficacité énergétique
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Inspection des murs et de la charpente pour déceler d'éventuelles fissures ou problèmes
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la sécurité et la pérennité de la structure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant électroménager, plan de travail, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Gros œuvre:1 500
    Inspection structure: 1 maison × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Anne-sur-Vilaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 614 €/an
Calcul : 1 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 578 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 261 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 713
Revenus locatifs : +22 614
Charges déductibles : -37 713
Résultat foncier Année 1 : -15 099(Déficit de 15 099 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 399
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 713 €/an
Revenus locatifs : +22 614
Charges déductibles : -10 713
Résultat foncier Années 2+ : 11 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4399.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 980
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 737(65% de 194 980 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 737 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 61437 7217 747-15 10710 700 €4 407 €4 407 €
223 06610 5127 53812 554---
323 52710 2977 32313 231---
423 99810 0747 10013 924---
524 4789 8446 87014 634---
624 9679 6066 63215 361---
725 4679 3606 38616 106---
825 9769 1066 13216 870---
926 4958 8445 87017 652---
1027 0258 5725 59818 453---
1127 5668 2925 31819 274---
1228 1178 0025 02820 115---
1328 6807 7034 72820 977---
1429 2537 3934 41921 860---
1529 8387 0734 09922 765---
1630 4356 7423 76823 693---
1731 0446 4013 42724 643---
1831 6656 0473 07325 617---
1932 2985 6822 70826 615---
2032 9445 3052 33127 639---
2133 6034 9151 94128 687---
2234 2754 5121 53829 762---
2334 9604 0961 12230 864---
2435 6593 66569131 994---
2536 3733 22124733 152---
TOTAL724 322212 987111 634511 33510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 511 335
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 749-3 210+7 959
2+4 749+2 444+2 305
3+4 749+3 969+780
4+4 749+4 177+572
5+4 749+4 390+359
6+4 749+4 608+141
7+4 749+4 832-83
8+4 749+5 061-312
9+4 749+5 296-547
10+4 749+5 536-787
11+4 749+5 782-1 033
12+4 749+6 035-1 286
13+4 749+6 293-1 544
14+4 749+6 558-1 809
15+4 749+6 830-2 081
16+4 749+7 108-2 359
17+4 749+7 393-2 644
18+4 749+7 685-2 936
19+4 749+7 985-3 236
20+4 749+8 292-3 543
21+4 749+8 606-3 857
22+4 749+8 929-4 180
23+4 749+9 259-4 510
24+4 749+9 598-4 849
25+4 749+9 946-5 197
Total+118 725+153 401+-34 676
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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