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Maison 6 pièces 121 m²

VilleBressuire (79)
Surface121m²
Coût Total130 877€
Loyer Annuel11 669€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 590 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 674,3 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 121 m²

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Référence Laforêt : 38763

En plein coeur de Noirterre, découvrez cette maison de bourg de 5 chambres, offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Elle dispose d'un chauffage électrique avec poêle à bois de fenêtres en double vitrage PVC, de volets roulants électriques et de volets battants PVC, ainsi que du tout-à-l'égout.

À l'origine composée de deux maisons réunies, sa configuration permet aujourd'hui d'envisager facilement de les séparer à nouveau pour créer deux logements indépendants, idéal pour un projet locatif ou un investissement.

Elle peut également être conservée en grande maison familiale.

Le bien dispose d'un terrain de 114 m².

Une maison pleine de potentiel, à découvrir sans tarder.

Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Saint-Varent l Corentin CRON

Surface : 121 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2024

Consommation énergie primaire : 335 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 205 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 300 € et 4 470 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.855824, -0.439043
Total : 130 877€
Prix d'acquisition : 81 590€
Travaux : 42 760€
Valeur du bien : 124 350€
Frais de notaire : 6 527€
Coût estimé : 6 527€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11669€/an
Fourchette totale : 754€ - 1254€/mois
Fourchette annuelle : 9048€ - 15049€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,58 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 275 €
Prix d'achat :81 590 €
Décote à l'achat :-112 685€ (-58.0%)
Marge achat-revente :63 398€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 877€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 497,10€
Coût de l'assurance :11 451,74€
Taxe foncière : 1 166,93€/an
Soit par mois : 97,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 760 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 260€
    Isolation toiture/combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement peinture et électricité:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 877 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 648 €
Revenus locatifs : +11 669 €
Charges déductibles : -48 648 €
Résultat foncier Année 1 : -36 979 €(Déficit de 36 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 888 €/an
Revenus locatifs : +11 669 €
Charges déductibles : -5 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15578.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 590 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 034 €(65% de 81 590 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 929 €/an
Calcul : 53 034 € × 3,636% = 1 929 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 669 €48 652 €4 267 €-36 983 €21 400 €15 583 €15 583 €
211 903 €5 778 €4 153 €6 125 €--9 458 €
312 141 €5 659 €4 034 €6 482 €--2 976 €
412 384 €5 536 €3 911 €6 847 €---
512 631 €5 409 €3 784 €7 222 €---
612 884 €5 278 €3 653 €7 605 €---
713 142 €5 143 €3 518 €7 999 €---
813 404 €5 003 €3 378 €8 401 €---
913 672 €4 858 €3 233 €8 814 €---
1013 946 €4 709 €3 084 €9 237 €---
1114 225 €4 555 €2 930 €9 670 €---
1214 509 €4 395 €2 770 €10 115 €---
1314 800 €4 230 €2 605 €10 570 €---
1415 096 €4 059 €2 434 €11 036 €---
1515 397 €3 883 €2 258 €11 514 €---
1615 705 €3 701 €2 076 €12 005 €---
1716 019 €3 513 €1 888 €12 507 €---
1816 340 €3 318 €1 693 €13 022 €---
1916 667 €3 117 €1 492 €13 550 €---
2017 000 €2 909 €1 284 €14 091 €---
2117 340 €2 694 €1 069 €14 646 €---
2217 687 €2 472 €847 €15 214 €---
2318 041 €2 243 €618 €15 798 €---
2418 401 €2 006 €381 €16 396 €---
2518 769 €1 761 €136 €17 009 €---
TOTAL373 772 €144 882 €61 497 €228 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 451 €-6 420 €+8 871 €
2+2 451 €0 €+2 451 €
3+2 451 €0 €+2 451 €
4+2 451 €+1 161 €+1 290 €
5+2 451 €+2 167 €+284 €
6+2 451 €+2 282 €+169 €
7+2 451 €+2 400 €+51 €
8+2 451 €+2 520 €-69 €
9+2 451 €+2 644 €-193 €
10+2 451 €+2 771 €-320 €
11+2 451 €+2 901 €-450 €
12+2 451 €+3 034 €-583 €
13+2 451 €+3 171 €-720 €
14+2 451 €+3 311 €-860 €
15+2 451 €+3 454 €-1 003 €
16+2 451 €+3 601 €-1 150 €
17+2 451 €+3 752 €-1 301 €
18+2 451 €+3 907 €-1 456 €
19+2 451 €+4 065 €-1 614 €
20+2 451 €+4 227 €-1 776 €
21+2 451 €+4 394 €-1 943 €
22+2 451 €+4 564 €-2 113 €
23+2 451 €+4 739 €-2 288 €
24+2 451 €+4 919 €-2 468 €
25+2 451 €+5 103 €-2 652 €
Total+61 275 €+68 667 €+-7 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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