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Maison 3 pièces 114 m²

VilleSaint-Gonnery (56)
Surface114m²
Coût Total171 420€
Loyer Annuel11 013€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 929,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre Saint-Gonnery 56920

🏡 Maison de 114,55 m² à vendre au cœur de Saint-Gonnery

Située en plein centre-ville de Saint-Gonnery, cette maison de 114,55 m² offre un beau potentiel pour concrétiser votre projet de rénovation sur mesure.

✨ Les atouts du bien :

2 chambres (possible 3) Séjour lumineux Terrasse Garage

📍 Emplacement privilégié : À deux pas des écoles et des commerces de proximité, vous profitez d'un cadre de vie pratique et agréable au quotidien.

💰 Prix de vente : 106 000 €

🔨 Idéale pour les amateurs de rénovation souhaitant personnaliser leur futur chez-soi selon leurs envies.

📞 Une opportunité rare à saisir ! Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite. Référence agence : 12244 Référence annonce : 4K0P-PWU-F90 Date de réalisation du diagnostic : 19/05/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 980 € et 5 430 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Gonnery
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Coordonnées : 48.126530, -2.819598
Total : 171 420€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 56 940€
Valeur du bien : 162 940€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11013€/an
Fourchette totale : 709€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 8507€ - 14258€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,65 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 812 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-32 812€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-32 608€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 030,68€
Coût de l'assurance :14 999,25€
Taxe foncière : 1 101,32€/an
Soit par mois : 91,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible et peinture jaunie
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté et nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 940 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:6 840€
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Gonnery). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 013 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 566 €
Revenus locatifs : +11 013 €
Charges déductibles : -64 566 €
Résultat foncier Année 1 : -53 553 €(Déficit de 53 553 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 626 €/an
Revenus locatifs : +11 013 €
Charges déductibles : -7 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32152.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 013 €64 571 €5 930 €-53 558 €21 400 €32 158 €32 158 €
211 233 €7 476 €5 775 €3 757 €--28 401 €
311 458 €7 315 €5 614 €4 143 €--24 258 €
411 687 €7 149 €5 447 €4 539 €--19 719 €
511 921 €6 976 €5 275 €4 945 €--14 774 €
612 159 €6 797 €5 096 €5 362 €--9 412 €
712 403 €6 612 €4 911 €5 790 €--3 621 €
812 651 €6 421 €4 719 €6 230 €---
912 904 €6 222 €4 521 €6 681 €---
1013 162 €6 017 €4 316 €7 145 €---
1113 425 €5 804 €4 103 €7 621 €---
1213 694 €5 584 €3 882 €8 110 €---
1313 967 €5 356 €3 654 €8 612 €---
1414 247 €5 119 €3 418 €9 128 €---
1514 532 €4 875 €3 173 €9 657 €---
1614 822 €4 621 €2 920 €10 201 €---
1715 119 €4 359 €2 657 €10 760 €---
1815 421 €4 087 €2 386 €11 334 €---
1915 730 €3 806 €2 104 €11 924 €---
2016 044 €3 514 €1 813 €12 530 €---
2116 365 €3 212 €1 511 €13 153 €---
2216 692 €2 900 €1 198 €13 793 €---
2317 026 €2 576 €875 €14 450 €---
2417 367 €2 241 €540 €15 126 €---
2517 714 €1 894 €193 €15 820 €---
TOTAL352 756 €185 503 €86 031 €167 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 313 €-6 420 €+8 733 €
2+2 313 €0 €+2 313 €
3+2 313 €0 €+2 313 €
4+2 313 €0 €+2 313 €
5+2 313 €0 €+2 313 €
6+2 313 €0 €+2 313 €
7+2 313 €0 €+2 313 €
8+2 313 €+783 €+1 530 €
9+2 313 €+2 004 €+309 €
10+2 313 €+2 143 €+170 €
11+2 313 €+2 286 €+27 €
12+2 313 €+2 433 €-120 €
13+2 313 €+2 584 €-271 €
14+2 313 €+2 738 €-425 €
15+2 313 €+2 897 €-584 €
16+2 313 €+3 060 €-747 €
17+2 313 €+3 228 €-915 €
18+2 313 €+3 400 €-1 087 €
19+2 313 €+3 577 €-1 264 €
20+2 313 €+3 759 €-1 446 €
21+2 313 €+3 946 €-1 633 €
22+2 313 €+4 138 €-1 825 €
23+2 313 €+4 335 €-2 022 €
24+2 313 €+4 538 €-2 225 €
25+2 313 €+4 746 €-2 433 €
Total+57 825 €+50 176 €+7 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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