Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 87 m²

VilleMassignac (16)
Surface87m²
Coût Total110 111€
Loyer Annuel6 335€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 325 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 670,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 87 m² - cottage de 2 chambres dans un endroit calme et rural

A15928 - La maison a eu quelques renovations recentes, y compris un nouveau systeme de chaffage electrique. Possibilite de creer une troisieme chambre

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A15928 Date de réalisation du diagnostic : 22/01/2025 Prix hors honoraires : 52 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 100 € et 4 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Massignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16310
Coordonnées : 45.779330, 0.653595
Total : 110 111€
Prix d'acquisition : 58 325€
Travaux : 47 120€
Valeur du bien : 105 445€
Frais de notaire : 4 666€
Coût estimé : 4 666€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 528€/mois
Loyer annuel estimé : 6335€/an
Fourchette totale : 415€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 4978€ - 8062€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :707,55 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 557 €
Prix d'achat :58 325 €
Décote à l'achat :-3 232€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-48 554€ (-78.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 111€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 583,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 261,49€
Coût de l'assurance :9 634,71€
Taxe foncière : 633,47€/an
Soit par mois : 52,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 527,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, évier et robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux dans l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 120 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) = 8500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Autres pièces:600€
    Peinture entrée: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 335 €/an
Calcul : 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 111 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 633 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 944 €
Revenus locatifs : +6 335 €
Charges déductibles : -51 944 €
Résultat foncier Année 1 : -45 610 €(Déficit de 45 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 210 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 824 €/an
Revenus locatifs : +6 335 €
Charges déductibles : -4 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24209.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 325 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 911 €(65% de 58 325 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 379 €/an
Calcul : 37 911 € × 3,636% = 1 379 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 335 €51 948 €3 809 €-45 613 €21 400 €24 213 €24 213 €
26 461 €4 728 €3 709 €1 733 €--22 480 €
36 591 €4 625 €3 606 €1 966 €--20 514 €
46 722 €4 518 €3 499 €2 205 €--18 310 €
56 857 €4 407 €3 388 €2 450 €--15 860 €
66 994 €4 292 €3 273 €2 702 €--13 158 €
77 134 €4 173 €3 155 €2 960 €--10 198 €
87 277 €4 050 €3 032 €3 226 €--6 972 €
97 422 €3 923 €2 904 €3 499 €--3 472 €
107 571 €3 791 €2 772 €3 780 €---
117 722 €3 654 €2 635 €4 068 €---
127 876 €3 513 €2 494 €4 364 €---
138 034 €3 366 €2 347 €4 668 €---
148 195 €3 214 €2 195 €4 980 €---
158 359 €3 057 €2 038 €5 301 €---
168 526 €2 894 €1 876 €5 631 €---
178 696 €2 726 €1 707 €5 970 €---
188 870 €2 551 €1 532 €6 319 €---
199 048 €2 371 €1 352 €6 677 €---
209 228 €2 183 €1 164 €7 045 €---
219 413 €1 989 €971 €7 424 €---
229 601 €1 789 €770 €7 813 €---
239 793 €1 581 €562 €8 213 €---
249 989 €1 366 €347 €8 624 €---
2510 189 €1 143 €124 €9 046 €---
TOTAL202 903 €127 853 €55 261 €75 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 330 €-6 420 €+7 750 €
2+1 330 €0 €+1 330 €
3+1 330 €0 €+1 330 €
4+1 330 €0 €+1 330 €
5+1 330 €0 €+1 330 €
6+1 330 €0 €+1 330 €
7+1 330 €0 €+1 330 €
8+1 330 €0 €+1 330 €
9+1 330 €0 €+1 330 €
10+1 330 €+92 €+1 238 €
11+1 330 €+1 220 €+110 €
12+1 330 €+1 309 €+21 €
13+1 330 €+1 400 €-70 €
14+1 330 €+1 494 €-164 €
15+1 330 €+1 590 €-260 €
16+1 330 €+1 689 €-359 €
17+1 330 €+1 791 €-461 €
18+1 330 €+1 896 €-566 €
19+1 330 €+2 003 €-673 €
20+1 330 €+2 114 €-784 €
21+1 330 €+2 227 €-897 €
22+1 330 €+2 344 €-1 014 €
23+1 330 €+2 464 €-1 134 €
24+1 330 €+2 587 €-1 257 €
25+1 330 €+2 714 €-1 384 €
Total+33 250 €+22 515 €+10 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →