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Appartement - 4 pièce(s) - 76 m²

VilleSeyssinet-Pariset (38)
Surface76m²
Coût Total214 000€
Loyer Annuel10 686€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-413€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 710,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOUVEAUTE 1 PRO'IMMO

SEYSSINET, Avenue de la République, dans la copropriété Le Beau Site, proche des transports, venez découvrir cet appartement T4 (anciennement T5) traversant d'une superficie de 76,26 m² Loi Carrez, avec balcons. L'appartement se situe au 4ème et dernier étage du bâtiment sans ascenseur.

A noter que des travaux de rénovation énergétique comprenant le ravalement et l'isolation des façades ainsi que des toitures de la copropriété ont été votés ! Le coût de ces travaux est supporté par les vendeurs.

Composition : Une entrée desservant un double séjour donnant accès au balcon, une cuisine séparée donnant accès à un second balcon, trois chambres, une salle de bains, et un WC séparé.

Équipements :

  • Chauffage individuel gaz

  • Menuiseries double vitrage

  • Persiennes aluminium

DPE F

Financier :

  • Taxe foncière : 1198 €

  • Charges de copropriété : 211 €/trimestre

Prix : 130 000 € FAI (frais d'agence inclus)

Possibilité d'achat de 2 garages en sus à 16 000 € chacun.

VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE !

Cette annonce a été publiée par un agent commercial : Marine DELANNOY immatriculée au RSAC de GRENOBLE sous le numéro 889 710 042.

CONTACT : Marine : O32

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ESTIMATION OFFERTE

ACHAT-VENTE-LOCATION-SYNDIC

Ville : Seyssinet-Pariset
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38170
Total : 214 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 73 600€
Valeur du bien : 203 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.72€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 14.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10686€/an
Fourchette totale : 729€ - 1088€/mois
Fourchette annuelle : 8749€ - 13052€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 302,75 €/m²
Basé sur :372 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 009 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-45 009€ (-25.7%)
Marge achat-revente :-38 991€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :85,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 132,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 215,25€
Coût de l'assurance :25 680,00€
Taxe foncière : 1 198,00€/an
Soit par mois : 99,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 70,33€/mois
Soit par an : 843,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 890,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 303,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-412,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE F mentionné explicitement

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 600 €(968 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Chaudière gaz à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€ = 5200€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie et électricité: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyssinet-Pariset (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 686 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 000 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 027 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 198 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 844 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 619 €
Revenus locatifs : +10 686 €
Charges déductibles : -83 619 €
Résultat foncier Année 1 : -72 933 €(Déficit de 72 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 533 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 019 €/an
Revenus locatifs : +10 686 €
Charges déductibles : -10 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51532.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 686 €83 626 €6 956 €-72 940 €21 400 €51 540 €51 540 €
210 900 €9 838 €6 769 €1 061 €--50 478 €
311 118 €9 644 €6 575 €1 473 €--49 005 €
411 340 €9 444 €6 375 €1 896 €--47 109 €
511 567 €9 237 €6 168 €2 329 €--44 780 €
611 798 €9 024 €5 954 €2 774 €--42 005 €
712 034 €8 803 €5 734 €3 231 €--38 774 €
812 275 €8 574 €5 505 €3 700 €--35 074 €
912 520 €8 339 €5 269 €4 182 €--30 892 €
1012 771 €8 095 €5 026 €4 676 €--26 216 €
1113 026 €7 843 €4 774 €5 183 €--21 033 €
1213 287 €7 582 €4 513 €5 704 €---
1313 552 €7 313 €4 244 €6 239 €---
1413 823 €7 035 €3 966 €6 788 €---
1514 100 €6 748 €3 679 €7 352 €---
1614 382 €6 451 €3 382 €7 931 €---
1714 670 €6 144 €3 075 €8 525 €---
1814 963 €5 827 €2 758 €9 136 €---
1915 262 €5 499 €2 430 €9 763 €---
2015 567 €5 161 €2 092 €10 407 €---
2115 879 €4 811 €1 742 €11 068 €---
2216 196 €4 449 €1 380 €11 747 €---
2316 520 €4 076 €1 006 €12 445 €---
2416 851 €3 689 €620 €13 161 €---
2517 188 €3 290 €221 €13 897 €---
TOTAL342 274 €250 544 €100 215 €91 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 244 €-6 420 €+8 664 €
2+2 244 €0 €+2 244 €
3+2 244 €0 €+2 244 €
4+2 244 €0 €+2 244 €
5+2 244 €0 €+2 244 €
6+2 244 €0 €+2 244 €
7+2 244 €0 €+2 244 €
8+2 244 €0 €+2 244 €
9+2 244 €0 €+2 244 €
10+2 244 €0 €+2 244 €
11+2 244 €0 €+2 244 €
12+2 244 €+1 711 €+533 €
13+2 244 €+1 872 €+372 €
14+2 244 €+2 036 €+208 €
15+2 244 €+2 206 €+38 €
16+2 244 €+2 379 €-135 €
17+2 244 €+2 558 €-314 €
18+2 244 €+2 741 €-497 €
19+2 244 €+2 929 €-685 €
20+2 244 €+3 122 €-878 €
21+2 244 €+3 320 €-1 076 €
22+2 244 €+3 524 €-1 280 €
23+2 244 €+3 733 €-1 489 €
24+2 244 €+3 948 €-1 704 €
25+2 244 €+4 169 €-1 925 €
Total+56 100 €+33 829 €+22 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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