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Détails du bien

VilleAuxerre (89)
Surface55
Coût Total99 580
Loyer Annuel6 451
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 963,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à proximité du centre-ville, cet appartement d'environ 54 m² est situé au 1er étage d'une copropriété qui ne comporte qu'un seul étage habitable sur ce côté.

Il se compose d'une cuisine d'environ 16 m², d'une chambre d'environ 19 m² et de deux autres pièces (salon et salle à manger). Cet appartement est en réalité un regroupement de 2 logements : il y a donc possibilité de rediviser en 2 l'appartement pour recréer 2 logements. Pour un investissement locatif, c'est un bel avantage.

En plus de ce logement, le bien comprend également un grenier, une remise et deux caves.

Le logement nécessite des travaux de rénovation.

Si ce bien vous intéresse et que vous souhaitez venir le visiter, je suis disponible

Cette annonce référence 312377 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JEREMY BUFFAUT (EI) immatriculé au RSAC de AUXERRE (89000) sous le numéro 84525518100016.

Prix du bien : 53 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 50 Charges prévisionnelles annuelles : 1 311,85 euros

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Total : 99 580
Prix d'acquisition : 53 000
Travaux : 42 340
Valeur du bien : 95 340
Frais de notaire : 4 240
Coût estimé : 4 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6451€/an
Fourchette totale : 439€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 5271€ - 7893€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 622,8 €/m²
Basé sur :398 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 254
Prix d'achat :53 000
Décote à l'achat :-36 254 (-40.6%)
Marge achat-revente :-10 326€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 976,29
Coût de l'assurance :8 713,25
Taxe foncière : 645,05€/an
Soit par mois : 53,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 109,32€/mois
Soit par an : 1 311,85€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 537,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 - Moquette usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 - Décorations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 - Décorations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 340(770 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 38 m² × 60€/m² = 2280€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 140
    Peinture chambres: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 16 m² × 50€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 451 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 580 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 645 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 312 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 087
Revenus locatifs : +6 451
Charges déductibles : -48 087
Résultat foncier Année 1 : -41 637(Déficit de 41 637 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 237
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 747 €/an
Revenus locatifs : +6 451
Charges déductibles : -5 747
Résultat foncier Années 2+ : 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20236.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 45148 0903 445-41 64021 400 €20 240 €20 240 €
26 5805 6603 355919--19 320 €
36 7115 5673 2611 145--18 176 €
46 8455 4703 1641 376--16 800 €
56 9825 3703 0641 613--15 188 €
67 1225 2662 9601 856--13 331 €
77 2645 1582 8532 106--11 225 €
87 4105 0472 7422 363--8 863 €
97 5584 9322 6262 626--6 237 €
107 7094 8122 5072 897--3 340 €
117 8634 6892 3833 174--166 €
128 0204 5612 2553 460---
138 1814 4282 1233 753---
148 3444 2911 9864 053---
158 5114 1491 8434 363---
168 6824 0021 6964 680---
178 8553 8491 5445 006---
189 0323 6911 3865 341---
199 2133 5281 2225 685---
209 3973 3591 0536 039---
219 5853 1838786 402---
229 7773 0026966 775---
239 9722 8145087 159---
2410 1722 6193147 553---
2510 3752 4171127 958---
TOTAL206 612149 95249 97656 66021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 355-6 420+7 775
2+1 3550+1 355
3+1 3550+1 355
4+1 3550+1 355
5+1 3550+1 355
6+1 3550+1 355
7+1 3550+1 355
8+1 3550+1 355
9+1 3550+1 355
10+1 3550+1 355
11+1 3550+1 355
12+1 355+1 038+317
13+1 355+1 126+229
14+1 355+1 216+139
15+1 355+1 309+46
16+1 355+1 404-49
17+1 355+1 502-147
18+1 355+1 602-247
19+1 355+1 706-351
20+1 355+1 812-457
21+1 355+1 921-566
22+1 355+2 033-678
23+1 355+2 148-793
24+1 355+2 266-911
25+1 355+2 387-1 032
Total+33 875+17 048+16 827
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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