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Appartement - 3 pièce(s) - 71 m²

VilleAubagne (13)
Surface71
Coût Total171 000
Loyer Annuel11 276
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 690,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L'office notarial SEGUIN et associés, SCP vous propose : Appartement à vendre en Immo-interactif


Adresse du bien : Residence les Tuileries 13400 AUBAGNE


Situé au sein de la résidence sécurisée Les Tuileries - 34 rue jeu de Ballon, découvrez cet appartement de type 3 d'une superficie d'environ 71 m², situé au 3 étage avec ascenseur. Il se compose d'une entrée desservant un agréable salon/salle à manger ouvrant sur un premier balcon, d'une cuisine indépendante avec accès à un second balcon, de deux chambres, d'un dressing, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. Les deux balcons offrent un espace extérieur appréciable et une vue dégagée sur la résidence. Il nécessite des travaux de rénovation, laissant ainsi la possibilité à son futur propriétaire de l'aménager selon ses goûts et ses besoins. La résidence est fermée et sécurisée par une barrière. Elle bénéficie de nombreuses places de stationnement libres réservées aux résidents. Les charges de copropriété comprennent notamment le chauffage collectif. À proximité immédiate des commerces, des écoles, des transports et des principaux axes routiers. ME CONTACTER AVANT LES VISITES


Visites : - Lundi 10 Août de 17h30 à 19h00

  • Mardi 1er septembre de 12h30 à 14h00
  • Mercredi 16 septembre de 17h30 à 19h00 Contact :

Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 120 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 4 000 euros.
  • Réception des offres du 22/09/2026 à 13:00 au 23/09/2026 à 13:00 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l'étude SEGUIN et associés - Notaires à Aubagne - N° SIRET : 5353


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Référence : VNI-62

Ville : Aubagne
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13400
Coordonnées : 43.295193, 5.564390
Total : 171 000
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 41 400
Valeur du bien : 161 400
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.24€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11276€/an
Fourchette totale : 727€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 8723€ - 14578€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 763,16 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 184
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-76 184 (-38.8%)
Marge achat-revente :25 184€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 885,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 711,49
Coût de l'assurance :12 825,00
Taxe foncière : 1 127,64€/an
Soit par mois : 93,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 939,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par un système individuel plus performant, si applicable.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de nouveau revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 71 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol et peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubagne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 276 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 696
Revenus locatifs : +11 276
Charges déductibles : -48 696
Résultat foncier Année 1 : -37 419(Déficit de 37 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 019
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 296 €/an
Revenus locatifs : +11 276
Charges déductibles : -7 296
Résultat foncier Années 2+ : 3 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16019.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 27648 7015 661-37 42521 400 €16 025 €16 025 €
211 5027 1505 5094 352--11 673 €
311 7326 9935 3534 738--6 934 €
411 9676 8325 1915 135--1 800 €
512 2066 6645 0245 542---
612 4506 4914 8515 959---
712 6996 3134 6726 386---
812 9536 1284 4876 825---
913 2125 9364 2967 276---
1013 4765 7394 0987 738---
1113 7465 5343 8948 212---
1214 0215 3233 6828 698---
1314 3015 1043 4649 197---
1414 5874 8783 2379 709---
1514 8794 6443 00410 235---
1615 1774 4032 76210 774---
1715 4804 1532 51211 327---
1815 7903 8942 25411 895---
1916 1053 6271 98612 478---
2016 4283 3511 71013 077---
2116 7563 0651 42413 691---
2217 0912 7701 12914 322---
2317 4332 46482414 969---
2417 7822 14850815 633---
2518 1371 82218116 316---
TOTAL361 186164 12781 711197 05921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 059
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 368-6 420+8 788
2+2 3680+2 368
3+2 3680+2 368
4+2 3680+2 368
5+2 368+1 123+1 245
6+2 368+1 788+580
7+2 368+1 916+452
8+2 368+2 048+320
9+2 368+2 183+185
10+2 368+2 321+47
11+2 368+2 464-96
12+2 368+2 609-241
13+2 368+2 759-391
14+2 368+2 913-545
15+2 368+3 070-702
16+2 368+3 232-864
17+2 368+3 398-1 030
18+2 368+3 569-1 201
19+2 368+3 744-1 376
20+2 368+3 923-1 555
21+2 368+4 107-1 739
22+2 368+4 296-1 928
23+2 368+4 491-2 123
24+2 368+4 690-2 322
25+2 368+4 895-2 527
Total+59 200+59 118+82
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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