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3 Pièces

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface64m²
Coût Total162 240€
Loyer Annuel10 879€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 133 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 078,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 64 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Climatisation, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Fiche Id-VIZ182807 : A vendre T3 de 64 m² - Résidence Le Grand Verger - Marseille 13013 Situé dans une résidence fermée et sécurisée avec ascenseur, découvrez ce bel appartement T3 de 64 m², idéal pour une résidence principale ou un investissement. L'appartement se compose de: - Un hall d'entrée avec placard - une cuisine indépendante - un séjour lumineux - deux belles chambres - une loggia - une salle de bains et des WC séparés Vous bénéficierez également d'un box en sous-sol. Une belle opportunité à découvrir rapidement ! - Mentions légales : Proposé à la vente à 133000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : - Classe-Energie D : 206 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1240 et 1770 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 1560 Euros/an (soit 130 Euros/mois) - Affaire suivie par Nathalie TARAYAN (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Plan De Cuques - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.318333, 5.409536
Total : 162 240€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 151 600€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10879€/an
Fourchette totale : 708€ - 1161€/mois
Fourchette annuelle : 8497€ - 13928€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 384,31 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 596 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-19 596€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-9 644€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 835,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 234,09€
Coût de l'assurance :12 168,00€
Taxe foncière : 1 087,86€/an
Soit par mois : 90,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection complète du carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers si nécessaire, peinture et petites réparations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, électroménager, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 2 chambres × 400€/chambre = 800€, Peinture murs/plafonds 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 1 salon × 800€ = 800€ (incluant peinture murs/plafonds 20 m² × 40€/m², main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 879 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 019 €
Revenus locatifs : +10 879 €
Charges déductibles : -27 019 €
Résultat foncier Année 1 : -16 141 €(Déficit de 16 141 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 419 €/an
Revenus locatifs : +10 879 €
Charges déductibles : -8 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5440.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 879 €27 025 €5 290 €-16 146 €10 700 €5 446 €5 446 €
211 096 €8 282 €5 148 €2 814 €--2 632 €
311 318 €8 135 €5 001 €3 183 €---
411 544 €7 983 €4 849 €3 561 €---
511 775 €7 826 €4 691 €3 949 €---
612 011 €7 664 €4 529 €4 347 €---
712 251 €7 496 €4 361 €4 755 €---
812 496 €7 322 €4 188 €5 174 €---
912 746 €7 143 €4 008 €5 603 €---
1013 001 €6 958 €3 823 €6 043 €---
1113 261 €6 766 €3 632 €6 495 €---
1213 526 €6 568 €3 434 €6 958 €---
1313 797 €6 364 €3 229 €7 433 €---
1414 073 €6 152 €3 018 €7 920 €---
1514 354 €5 934 €2 799 €8 420 €---
1614 641 €5 708 €2 573 €8 933 €---
1714 934 €5 475 €2 340 €9 459 €---
1815 233 €5 233 €2 099 €9 999 €---
1915 537 €4 984 €1 849 €10 553 €---
2015 848 €4 726 €1 592 €11 122 €---
2116 165 €4 460 €1 326 €11 705 €---
2216 488 €4 185 €1 050 €12 303 €---
2316 818 €3 901 €766 €12 917 €---
2417 154 €3 607 €472 €13 548 €---
2517 498 €3 303 €168 €14 195 €---
TOTAL348 444 €173 199 €76 234 €175 246 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285 €-3 210 €+5 495 €
2+2 285 €0 €+2 285 €
3+2 285 €+165 €+2 120 €
4+2 285 €+1 068 €+1 217 €
5+2 285 €+1 185 €+1 100 €
6+2 285 €+1 304 €+981 €
7+2 285 €+1 427 €+858 €
8+2 285 €+1 552 €+733 €
9+2 285 €+1 681 €+604 €
10+2 285 €+1 813 €+472 €
11+2 285 €+1 948 €+337 €
12+2 285 €+2 087 €+198 €
13+2 285 €+2 230 €+55 €
14+2 285 €+2 376 €-91 €
15+2 285 €+2 526 €-241 €
16+2 285 €+2 680 €-395 €
17+2 285 €+2 838 €-553 €
18+2 285 €+3 000 €-715 €
19+2 285 €+3 166 €-881 €
20+2 285 €+3 336 €-1 051 €
21+2 285 €+3 511 €-1 226 €
22+2 285 €+3 691 €-1 406 €
23+2 285 €+3 875 €-1 590 €
24+2 285 €+4 064 €-1 779 €
25+2 285 €+4 258 €-1 973 €
Total+57 125 €+52 574 €+4 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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