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NICE 4 pièces de 78 m²

VilleNice (06)
Surface78m²
Coût Total238 350€
Loyer Annuel17 414€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 170 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 179,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nice Ariane rue du comte vert Agréable 4 pièces de 78 m², hall d'entrée desservant un séjour lumineux ouvrant sur une terrasse, cuisine équipée avec cellier et balcon, 3 chambres, un dressing, une salle de douche et un wc indépendant. Porte blindée, interphone et gardien. Un grand garage pour 2 véhicules en enfilades. Proximité immédiate des commerces et transport en communs. Idéal pour une famille ou un investissement.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.736900, 7.299320
Total : 238 350€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 54 750€
Valeur du bien : 224 750€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1451€/mois
Loyer annuel estimé : 17414€/an
Fourchette totale : 1032€ - 2041€/mois
Fourchette annuelle : 12378€ - 24498€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 905,87 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 658 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :+21 342€ (+14.4%)
Marge achat-revente :-89 692€ (-60.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 861,39€
Coût de l'assurance :20 855,63€
Taxe foncière : 1 741,37€/an
Soit par mois : 145,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 451,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 378,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et carrelage fissuré
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale et décoration datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 750 €(702 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 414 €/an
Calcul : 1 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 350 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 019 €
Revenus locatifs : +17 414 €
Charges déductibles : -65 019 €
Résultat foncier Année 1 : -47 605 €(Déficit de 47 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 205 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 269 €/an
Revenus locatifs : +17 414 €
Charges déductibles : -10 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26205.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 414 €65 026 €7 701 €-47 613 €21 400 €26 213 €26 213 €
217 762 €10 068 €7 493 €7 694 €--18 519 €
318 117 €9 853 €7 278 €8 264 €--10 255 €
418 480 €9 631 €7 056 €8 848 €--1 406 €
518 849 €9 402 €6 826 €9 447 €---
619 226 €9 165 €6 589 €10 062 €---
719 611 €8 920 €6 344 €10 691 €---
820 003 €8 667 €6 091 €11 336 €---
920 403 €8 405 €5 829 €11 998 €---
1020 811 €8 135 €5 559 €12 676 €---
1121 227 €7 856 €5 280 €13 371 €---
1221 652 €7 567 €4 992 €14 084 €---
1322 085 €7 269 €4 694 €14 815 €---
1422 526 €6 961 €4 386 €15 565 €---
1522 977 €6 643 €4 068 €16 334 €---
1623 437 €6 315 €3 739 €17 122 €---
1723 905 €5 975 €3 400 €17 930 €---
1824 383 €5 624 €3 049 €18 759 €---
1924 871 €5 262 €2 686 €19 609 €---
2025 368 €4 887 €2 312 €20 481 €---
2125 876 €4 500 €1 925 €21 375 €---
2226 393 €4 101 €1 525 €22 293 €---
2326 921 €3 688 €1 112 €23 234 €---
2427 460 €3 261 €685 €24 199 €---
2528 009 €2 820 €244 €25 189 €---
TOTAL557 765 €230 001 €110 861 €327 764 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 657 €-6 420 €+10 077 €
2+3 657 €0 €+3 657 €
3+3 657 €0 €+3 657 €
4+3 657 €0 €+3 657 €
5+3 657 €+2 412 €+1 245 €
6+3 657 €+3 018 €+639 €
7+3 657 €+3 207 €+450 €
8+3 657 €+3 401 €+256 €
9+3 657 €+3 599 €+58 €
10+3 657 €+3 803 €-146 €
11+3 657 €+4 011 €-354 €
12+3 657 €+4 225 €-568 €
13+3 657 €+4 445 €-788 €
14+3 657 €+4 669 €-1 012 €
15+3 657 €+4 900 €-1 243 €
16+3 657 €+5 137 €-1 480 €
17+3 657 €+5 379 €-1 722 €
18+3 657 €+5 628 €-1 971 €
19+3 657 €+5 883 €-2 226 €
20+3 657 €+6 144 €-2 487 €
21+3 657 €+6 413 €-2 756 €
22+3 657 €+6 688 €-3 031 €
23+3 657 €+6 970 €-3 313 €
24+3 657 €+7 260 €-3 603 €
25+3 657 €+7 557 €-3 900 €
Total+91 425 €+98 329 €+-6 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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