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IDÉAL 1er ACHAT OU INVESTISSEUR

VilleIssoire (63)
Surface83m²
Coût Total126 020€
Loyer Annuel8 949€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 072,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif

Maison de ville 83 m2 comprenant une petite cuisine équipée, une belle pièce de vie, 2 chambres, 1 salle de bain + WC et une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau ou chambre d'appoint. La maison est chauffée par une chaudière gaz. Idéale pour un premier achat ou pour un investissement locatif à Issoire. Située à 5 mn à pied du centre ville et à proximité des écoles. À voir rapidement ! Intéressé(e) ? Je vous emmène en visite ! Ce bien vous est présenté par Nicolas Lachaise, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/265.pdf

Ville : Issoire
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63500
Coordonnées : 45.539379, 3.248827
Total : 126 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 29 900€
Valeur du bien : 118 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8949€/an
Fourchette totale : 540€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 6482€ - 12356€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 052,63 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 368 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-81 368€ (-47.8%)
Marge achat-revente :44 348€ (26.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 651,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 614,44€
Coût de l'assurance :10 711,70€
Taxe foncière : 894,93€/an
Soit par mois : 74,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière actuelle
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 900 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Issoire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 949 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 291 €
Revenus locatifs : +8 949 €
Charges déductibles : -35 291 €
Résultat foncier Année 1 : -26 342 €(Déficit de 26 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 942 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 391 €/an
Revenus locatifs : +8 949 €
Charges déductibles : -5 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4941.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 949 €35 295 €4 071 €-26 346 €21 400 €4 946 €4 946 €
29 128 €5 285 €3 961 €3 843 €--1 102 €
39 311 €5 171 €3 848 €4 140 €---
49 497 €5 054 €3 730 €4 443 €---
59 687 €4 932 €3 609 €4 755 €---
69 881 €4 807 €3 484 €5 074 €---
710 078 €4 678 €3 354 €5 401 €---
810 280 €4 544 €3 220 €5 736 €---
910 486 €4 406 €3 082 €6 080 €---
1010 695 €4 263 €2 939 €6 433 €---
1110 909 €4 115 €2 792 €6 794 €---
1211 127 €3 963 €2 639 €7 165 €---
1311 350 €3 805 €2 482 €7 545 €---
1411 577 €3 642 €2 319 €7 935 €---
1511 808 €3 474 €2 151 €8 334 €---
1612 045 €3 300 €1 977 €8 744 €---
1712 285 €3 121 €1 797 €9 165 €---
1812 531 €2 935 €1 612 €9 596 €---
1912 782 €2 744 €1 420 €10 038 €---
2013 037 €2 546 €1 222 €10 492 €---
2113 298 €2 341 €1 018 €10 957 €---
2213 564 €2 130 €806 €11 434 €---
2313 835 €1 911 €588 €11 924 €---
2414 112 €1 686 €362 €12 426 €---
2514 394 €1 453 €129 €12 942 €---
TOTAL286 649 €121 599 €58 614 €165 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 879 €-6 420 €+8 299 €
2+1 879 €0 €+1 879 €
3+1 879 €+911 €+968 €
4+1 879 €+1 333 €+546 €
5+1 879 €+1 426 €+453 €
6+1 879 €+1 522 €+357 €
7+1 879 €+1 620 €+259 €
8+1 879 €+1 721 €+158 €
9+1 879 €+1 824 €+55 €
10+1 879 €+1 930 €-51 €
11+1 879 €+2 038 €-159 €
12+1 879 €+2 149 €-270 €
13+1 879 €+2 263 €-384 €
14+1 879 €+2 380 €-501 €
15+1 879 €+2 500 €-621 €
16+1 879 €+2 623 €-744 €
17+1 879 €+2 749 €-870 €
18+1 879 €+2 879 €-1 000 €
19+1 879 €+3 011 €-1 132 €
20+1 879 €+3 148 €-1 269 €
21+1 879 €+3 287 €-1 408 €
22+1 879 €+3 430 €-1 551 €
23+1 879 €+3 577 €-1 698 €
24+1 879 €+3 728 €-1 849 €
25+1 879 €+3 883 €-2 004 €
Total+46 975 €+49 515 €+-2 540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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