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Détails du bien

VilleGonesse (95)
Surface171
Coût Total406 020
Loyer Annuel35 357
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+494
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 2 040,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz, Nombre de WC : 1

CENTURY 21 GONESSE Grande maison familiale idéalement située en centre-ville - DPE C ! Rare sur le secteur, cette spacieuse maison familiale séduira les acquéreurs à la recherche de beaux volumes, de confort et d'un emplacement privilégié. Située en plein cœur de Gonesse, à proximité immédiate des écoles, des commerces et de toutes les commodités accessibles à pied, cette maison offre un cadre de vie pratique et recherché pour toute la famille. Dès l'entrée, vous découvrirez un espace fonctionnel comprenant une buanderie ainsi qu'un espace salle d'eau. Un premier escalier mène à une chambre indépendante, idéale pour préserver l'intimité d'un membre de la famille ou créer un espace personnel au calme. Un second escalier dessert les principales pièces de vie. Vous y trouverez un vaste séjour lumineux avec salle à manger, offrant de très beaux volumes pour partager des moments conviviaux en famille. La cuisine indépendante complète cet espace de vie confortable et fonctionnel. L'étage dispose également de trois belles chambres aux dimensions généreuses, d'un dressing, d'un WC indépendant ainsi que d'une salle de bains équipée d'une douche. Pour un confort optimal au quotidien, la maison bénéficie de volets roulants électriques, apportant praticité, sécurité et modernité. À l'extérieur, une grande terrasse vient parfaire l'ensemble. Elle vous permettra de profiter pleinement des beaux jours et de recevoir famille et amis dans un cadre agréable. Une maison familiale aux volumes appréciables, offrant quatre chambres au total, un confort moderne et une situation idéale à quelques pas des écoles et du centre-ville. Pour toute information complémentaire, contactez notre agence ou venez nous rencontrer au 15 Place du 8 Mai 1945 à Gonesse. Les visites seront organisées uniquement après étude financière du dossier. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2530.0 € et 3480.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Mathieu GOURBESVILLE EI, agent commercial (RSAC 889318986) - https://www.century21-al-gonesse.com/mentions_legales/

Ville : Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95500
Coordonnées : 48.984629, 2.442501
Total : 406 020
Prix d'acquisition : 349 000
Travaux : 29 100
Valeur du bien : 378 100
Frais de notaire : 27 920
Coût estimé : 27 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171
Loyer prédit : 17.23€/m²/mois
Fourchette : 12.66€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2946€/mois
Loyer annuel estimé : 35357€/an
Fourchette totale : 2164€ - 4011€/mois
Fourchette annuelle : 25971€ - 48136€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 388,35 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :579 408
Prix d'achat :349 000
Décote à l'achat :-230 408 (-39.8%)
Marge achat-revente :173 388€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :406 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 039,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :118,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 157,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :205 731,09
Coût de l'assurance :35 526,75
Taxe foncière : 3 535,73€/an
Soit par mois : 294,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 946,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 452,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :494,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:6 000
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 100€/m² = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gonesse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 357 €/an
Calcul : 2 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 406 020 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 421 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 210
Revenus locatifs : +35 357
Charges déductibles : -48 210
Résultat foncier Année 1 : -12 853(Déficit de 12 853 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 153
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 110 €/an
Revenus locatifs : +35 357
Charges déductibles : -19 110
Résultat foncier Années 2+ : 16 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2153.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 349 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 850(65% de 349 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 249 €/an
Calcul : 226 850 € × 3,636% = 8 249
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 35748 22414 167-12 86610 700 €2 166 €2 166 €
236 06418 75413 79717 310---
336 78618 37113 41418 415---
437 52117 97413 01819 547---
538 27217 56412 60720 708---
639 03717 13812 18121 899---
739 81816 69711 74023 121---
840 61416 24011 28424 374---
941 42715 76710 81125 659---
1042 25515 27710 32026 978---
1143 10014 7709 81328 331---
1243 96214 2449 28729 719---
1344 84213 6998 74231 143---
1445 73813 1358 17832 604---
1546 65312 5507 59334 103---
1647 58611 9456 98835 641---
1748 53811 3186 36137 220---
1849 50910 6685 71138 841---
1950 4999 9955 03840 504---
2051 5099 2984 34142 211---
2152 5398 5763 61943 964---
2253 5907 8272 87145 762---
2354 6627 0532 09647 609---
2455 7556 2501 29349 505---
2556 8705 41846251 452---
TOTAL1 132 505358 751205 731773 75410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 773 754
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 425-3 210+10 635
2+7 425+4 543+2 882
3+7 425+5 524+1 901
4+7 425+5 864+1 561
5+7 425+6 212+1 213
6+7 425+6 570+855
7+7 425+6 936+489
8+7 425+7 312+113
9+7 425+7 698-273
10+7 425+8 093-668
11+7 425+8 499-1 074
12+7 425+8 916-1 491
13+7 425+9 343-1 918
14+7 425+9 781-2 356
15+7 425+10 231-2 806
16+7 425+10 692-3 267
17+7 425+11 166-3 741
18+7 425+11 652-4 227
19+7 425+12 151-4 726
20+7 425+12 663-5 238
21+7 425+13 189-5 764
22+7 425+13 729-6 304
23+7 425+14 283-6 858
24+7 425+14 852-7 427
25+7 425+15 435-8 010
Total+185 625+232 126+-46 501
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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