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Maison 7 pièces 155 m²

VilleNevers (58)
Surface155m²
Coût Total222 574€
Loyer Annuel16 352€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 800 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 921,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NEVERS CENTRE – Maison de ville avec appartement indépendant, jardin et garage

À vendre – Belle maison idéalement située au cœur de Nevers, à proximité immédiate des commerces, services, écoles et de toutes les commodités.

Répartie sur 3 niveaux, cette maison offre de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement, aussi bien pour une résidence principale que pour un projet familial ou locatif.

Les atouts de la propriété Emplacement central, à proximité de toutes les commodités Maison sur 3 niveaux Appartement indépendant avec accès privatif distinct, idéal pour accueillir famille, amis ou générer un revenu locatif Grand jardin, rare en centre-ville, offrant un agréable espace extérieur Garage Nombreuses possibilités d'utilisation et d'aménagement

La configuration de la maison permet notamment d'envisager une habitation principale avec logement indépendant, offrant ainsi une réelle souplesse pour différents projets de vie.

Son emplacement privilégié en centre de Nevers, associé à son jardin, son garage et son appartement indépendant, en fait un bien présentant un potentiel particulièrement intéressant.

Travaux et rafraîchissement à prévoir.

Contactez-moi pour obtenir davantage d'informations ou organiser une visite. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°895 387 041 - Greffe de BOURGES) Aude KALUZNY Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.964171 Référence annonce : 340939676663 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.992560, 3.154095
Total : 222 574€
Prix d'acquisition : 142 800€
Travaux : 68 350€
Valeur du bien : 211 150€
Frais de notaire : 11 424€
Coût estimé : 11 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1363€/mois
Loyer annuel estimé : 16352€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1716€/mois
Fourchette annuelle : 12987€ - 20588€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 453,08 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 227 €
Prix d'achat :142 800 €
Décote à l'achat :-82 427€ (-36.6%)
Marge achat-revente :2 653€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 574€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :64,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 173,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 915,50€
Coût de l'assurance :19 475,22€
Taxe foncière : 1 635,21€/an
Soit par mois : 136,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 362,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres (estimation)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 350 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 300€
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 352 €/an
Calcul : 1 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 574 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 346 €
Revenus locatifs : +16 352 €
Charges déductibles : -78 346 €
Résultat foncier Année 1 : -61 994 €(Déficit de 61 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 594 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 996 €/an
Revenus locatifs : +16 352 €
Charges déductibles : -9 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40593.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 820 €(65% de 142 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 375 €/an
Calcul : 92 820 € × 3,636% = 3 375 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 352 €78 353 €7 589 €-62 001 €21 400 €40 601 €40 601 €
216 679 €9 803 €7 389 €6 876 €--33 725 €
317 013 €9 596 €7 182 €7 417 €--26 308 €
417 353 €9 382 €6 967 €7 971 €--18 337 €
517 700 €9 160 €6 745 €8 540 €--9 797 €
618 054 €8 930 €6 516 €9 124 €--672 €
718 415 €8 692 €6 278 €9 723 €---
818 783 €8 446 €6 032 €10 337 €---
919 159 €8 191 €5 777 €10 968 €---
1019 542 €7 928 €5 513 €11 615 €---
1119 933 €7 655 €5 240 €12 278 €---
1220 332 €7 372 €4 958 €12 960 €---
1320 738 €7 080 €4 666 €13 659 €---
1421 153 €6 777 €4 363 €14 376 €---
1521 576 €6 464 €4 050 €15 112 €---
1622 008 €6 140 €3 725 €15 868 €---
1722 448 €5 804 €3 390 €16 644 €---
1822 897 €5 457 €3 043 €17 440 €---
1923 355 €5 097 €2 683 €18 258 €---
2023 822 €4 725 €2 311 €19 097 €---
2124 298 €4 340 €1 926 €19 958 €---
2224 784 €3 941 €1 527 €20 843 €---
2325 280 €3 529 €1 114 €21 751 €---
2425 786 €3 102 €687 €22 684 €---
2526 301 €2 659 €245 €23 642 €---
TOTAL523 762 €238 621 €109 916 €285 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 434 €-6 420 €+9 854 €
2+3 434 €0 €+3 434 €
3+3 434 €0 €+3 434 €
4+3 434 €0 €+3 434 €
5+3 434 €0 €+3 434 €
6+3 434 €0 €+3 434 €
7+3 434 €+2 715 €+719 €
8+3 434 €+3 101 €+333 €
9+3 434 €+3 290 €+144 €
10+3 434 €+3 484 €-50 €
11+3 434 €+3 684 €-250 €
12+3 434 €+3 888 €-454 €
13+3 434 €+4 098 €-664 €
14+3 434 €+4 313 €-879 €
15+3 434 €+4 534 €-1 100 €
16+3 434 €+4 760 €-1 326 €
17+3 434 €+4 993 €-1 559 €
18+3 434 €+5 232 €-1 798 €
19+3 434 €+5 477 €-2 043 €
20+3 434 €+5 729 €-2 295 €
21+3 434 €+5 988 €-2 554 €
22+3 434 €+6 253 €-2 819 €
23+3 434 €+6 525 €-3 091 €
24+3 434 €+6 805 €-3 371 €
25+3 434 €+7 093 €-3 659 €
Total+85 850 €+85 542 €+308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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