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Détails du bien

Bien expiré
VilleFranconville (95)
Surface553
Coût Total685 400
Loyer Annuel107 563
Rentabilité15.69%
Cashflow/mois+4 491
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 600 000 €
Surface : 553 m²
Prix au m² : 1 084,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À Franconville, dominant la ville, une maison d'architecte et son jardin en reliefs. Sur une colline, dans un quartier résidentiel de la ville-jardin, les rues serpentent pour parvenir petit à petit devant le lieu. Passé le portail, la maison ne se dévoile toujours pas car dissimulée des regards, elle se devine, surplombant un terrain arboré de 553 m², entièrement clos de murs et équipé d'un arrosage automatique. La construction d'origine date de 1930 puis a été augmentée, il y a 10 ans, d'une astucieuse extension de verre et d'acier, mettant l'accent sur le lien indéfectible entre la maison et son environnement verdoyant. Les maîtres d'ouvrage de cette vaste transformation ont cherché à en faire un lieu unique, profitant de ces importants travaux pour isoler les murs et la toiture jusqu'à obtenir une excellente performance énergétique.

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Total : 685 400
Prix d'acquisition : 600 000
Travaux : 37 400
Valeur du bien : 637 400
Frais de notaire : 48 000
Coût estimé : 48 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 553
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 12.58€ - 20.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 8964€/mois
Loyer annuel estimé : 107563€/an
Fourchette totale : 6959€ - 11546€/mois
Fourchette annuelle : 83502€ - 138556€/an
Rentabilité brute :15.69%
Fourchette de rentabilité :12.18% - 20.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :685 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 376,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :199,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 576,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :327 514,94
Coût de l'assurance :59 972,50
Taxe foncière : 10 756,29€/an
Soit par mois : 896,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 963,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 472,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4 490,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 74 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/salle de bain/chambres - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/salle de bain/chambres - état 4/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Revêtement sol (parquet flottant): 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 107 563 €/an
Calcul : 8 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 685 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 399 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 222
Revenus locatifs : +107 563
Charges déductibles : -73 222
Résultat foncier Année 1 : 34 341

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 822 €/an
Revenus locatifs : +107 563
Charges déductibles : -35 822
Résultat foncier Années 2+ : 71 741 €/an
Prix d'achat du bien : 600 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 390 000(65% de 600 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 182 €/an
Calcul : 390 000 € × 3,636% = 14 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1107 56373 24422 68934 319---
2109 71435 23822 08274 477---
3111 90834 61021 45577 298---
4114 14733 96220 80780 185---
5116 43033 29120 13683 138---
6118 75832 59819 44386 160---
7121 13331 88118 72689 252---
8123 55631 14017 98592 416---
9126 02730 37317 21895 654---
10128 54829 58116 42698 967---
11131 11928 76115 606102 357---
12133 74127 91414 759105 827---
13136 41627 03813 882109 378---
14139 14426 13112 976113 013---
15141 92725 19512 039116 732---
16144 76624 22611 071120 540---
17147 66123 22410 069124 437---
18150 61422 1889 033128 426---
19153 62621 1177 962132 509---
20156 69920 0106 855136 689---
21159 83318 8655 709140 968---
22163 02917 6804 525145 349---
23166 29016 4563 301149 834---
24169 61615 1902 035154 426---
25173 00813 881726159 127---
TOTAL3 445 272693 795327 5152 751 4770Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 751 477
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 107 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +22 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+22 588+10 296+12 292
2+22 588+22 343+245
3+22 588+23 189-601
4+22 588+24 055-1 467
5+22 588+24 941-2 353
6+22 588+25 848-3 260
7+22 588+26 776-4 188
8+22 588+27 725-5 137
9+22 588+28 696-6 108
10+22 588+29 690-7 102
11+22 588+30 707-8 119
12+22 588+31 748-9 160
13+22 588+32 813-10 225
14+22 588+33 904-11 316
15+22 588+35 020-12 432
16+22 588+36 162-13 574
17+22 588+37 331-14 743
18+22 588+38 528-15 940
19+22 588+39 753-17 165
20+22 588+41 007-18 419
21+22 588+42 290-19 702
22+22 588+43 605-21 017
23+22 588+44 950-22 362
24+22 588+46 328-23 740
25+22 588+47 738-25 150
Total+564 700+825 443+-260 743
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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