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Appartement à vendre Blaye

VilleBlaye (33)
Surface112m²
Coût Total116 160€
Loyer Annuel14 127€
Rentabilité12.16%
Cashflow/mois+463€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 888,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 4 pièces, 3 chambres, Toilettes séparées, 2 salles de douche, 1 étage, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus, Rez-de-chaussée

Appartement T4 de charme avec jardin - Un havre de paix en plein centre-ville

Découvrez ce magnifique appartement T4 de 112 m², niché au coeur d'un immeuble de caractère datant de 1900 et entièrement rénové en 2000. Ce bien allie charme d'antan et confort moderne, avec ses ouvertures en PVC et ses portes à double vitrage.

Imaginez-vous dans un spacieux séjour de 25,5 m² baigné de lumière, ouvrant sur un jardin privatif de 80 m², un véritable écrin de verdure en plein centre-ville. Les trois chambres, la cuisine non équipée et les deux salles d'eau offrent un espace de vie fonctionnel et lumineux.

Cet appartement, situé au 1er étage, est à rafraîchir et offre un potentiel incroyable pour créer un intérieur à votre image. Les parties communes, elles aussi à rafraîchir, gardent tout leur charme d'origine.

Proche de toutes commodités, vous profiterez d'un cadre de vie idéal : écoles (maternelle, élémentaire, collège), commerces (alimentation générale, restaurants), transports (bus) et services (médecins généralistes, hôpital) sont à proximité immédiate. Éligible à la fibre, cet appartement est prêt à accueillir vos projets connectés.

Ne manquez pas cette opportunité unique de posséder un bien au charme intemporel, alliant espace, luminosité et jardin privatif. Un véritable coup de coeur vous attend !

Contactez-nous dès maintenant pour une visite et laissez-vous séduire par ce bien d'exception.

Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1663.00 et 2249.00 . . Toutes nos annonces sur notre site internet !

Ville : Blaye
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33390
Coordonnées : 45.129069, -0.662944
Total : 116 160€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 8 700€
Valeur du bien : 108 200€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14127€/an
Fourchette totale : 932€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 11185€ - 17842€/an
Rentabilité brute :12.16%
Fourchette de rentabilité :9.63% - 15.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 660,38 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 963 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-86 463€ (-46.5%)
Marge achat-revente :69 803€ (37.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :33,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 740,93€
Coût de l'assurance :10 164,00€
Taxe foncière : 1 412,69€/an
Soit par mois : 117,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 177,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres en raison de traces d'humidité.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement dans les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol peut nécessiter un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement dans le salon.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol peut nécessiter un rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de chauffe-eau si nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 700 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Revêtement sol: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:2 000€
    Chauffe-eau: 1 système × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaye. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 160 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 188 €
Revenus locatifs : +14 127 €
Charges déductibles : -14 188 €
Résultat foncier Année 1 : -61 €(Déficit de 61 €)
Imputable sur revenu global : 61 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 488 €/an
Revenus locatifs : +14 127 €
Charges déductibles : -5 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 639 €/an
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 127 €14 191 €3 672 €-64 €64 €--
214 409 €5 391 €3 572 €9 018 €---
314 698 €5 288 €3 469 €9 410 €---
414 992 €5 181 €3 362 €9 811 €---
515 291 €5 071 €3 252 €10 221 €---
615 597 €4 957 €3 138 €10 640 €---
715 909 €4 840 €3 020 €11 070 €---
816 227 €4 718 €2 899 €11 509 €---
916 552 €4 593 €2 774 €11 959 €---
1016 883 €4 464 €2 644 €12 419 €---
1117 221 €4 330 €2 511 €12 890 €---
1217 565 €4 192 €2 373 €13 373 €---
1317 916 €4 050 €2 231 €13 866 €---
1418 275 €3 903 €2 084 €14 372 €---
1518 640 €3 751 €1 932 €14 889 €---
1619 013 €3 595 €1 775 €15 418 €---
1719 393 €3 433 €1 614 €15 960 €---
1819 781 €3 266 €1 447 €16 515 €---
1920 177 €3 094 €1 274 €17 083 €---
2020 580 €2 916 €1 096 €17 665 €---
2120 992 €2 732 €912 €18 260 €---
2221 412 €2 542 €723 €18 870 €---
2321 840 €2 346 €527 €19 494 €---
2422 277 €2 144 €325 €20 133 €---
2522 722 €1 935 €116 €20 787 €---
TOTAL452 490 €106 922 €52 741 €345 567 €64 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 19 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 967 €-19 €+2 986 €
2+2 967 €+2 705 €+262 €
3+2 967 €+2 823 €+144 €
4+2 967 €+2 943 €+24 €
5+2 967 €+3 066 €-99 €
6+2 967 €+3 192 €-225 €
7+2 967 €+3 321 €-354 €
8+2 967 €+3 453 €-486 €
9+2 967 €+3 588 €-621 €
10+2 967 €+3 726 €-759 €
11+2 967 €+3 867 €-900 €
12+2 967 €+4 012 €-1 045 €
13+2 967 €+4 160 €-1 193 €
14+2 967 €+4 311 €-1 344 €
15+2 967 €+4 467 €-1 500 €
16+2 967 €+4 625 €-1 658 €
17+2 967 €+4 788 €-1 821 €
18+2 967 €+4 955 €-1 988 €
19+2 967 €+5 125 €-2 158 €
20+2 967 €+5 299 €-2 332 €
21+2 967 €+5 478 €-2 511 €
22+2 967 €+5 661 €-2 694 €
23+2 967 €+5 848 €-2 881 €
24+2 967 €+6 040 €-3 073 €
25+2 967 €+6 236 €-3 269 €
Total+74 175 €+103 670 €+-29 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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