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MONTBELIARD CENTRE APPARTEMENT F3

VilleMontbéliard (25)
Surface54.14m²
Coût Total98 780€
Loyer Annuel5 930€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 54.14 m²
Prix au m² : 1 089,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Individuel

En coeur de ville, au 3ème et dernier étage, appartement F3 de 54 m2, baigné de lumière avec le charme de l'ancien, et comprenant cuisine équipée ouverte sur séjour, 2 chambres, salle de douche équipée + 1 chambre de bonne en combles de 8m2 + 1 grenier. Chauffage individuel gaz. Exposition plein sud. (Info/risques dispo sur www.georisques.gouv.fr)

Prix : 59 000 € Frais d'agence à la charge du vendeur

Agence SYNERGIE IMMOBILIER 2 rue Viette 25200 MONTBELIARD 03.81.91.02.24

Classe énergie 319 kWhEP/m².an (E) - Classe climat 69 kg CO2/m².an (E) - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021, 2022, 2023 : 1560 ~ 2170€ - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Bien soumis au statut de la copropriété, nbre de lots : 8 principaux, aucune procédure en cours, montant des charges annuelles : 660 €

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.510749, 6.796622
Total : 98 780€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 35 060€
Valeur du bien : 94 060€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.14m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5930€/an
Fourchette totale : 381€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 4570€ - 7694€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041,67 €/m²
Basé sur :281 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 396 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+2 604€ (+4.6%)
Marge achat-revente :-42 384€ (-75.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 944,57€
Coût de l'assurance :8 643,25€
Taxe foncière : 592,96€/an
Soit par mois : 49,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 494,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 54.14 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments sanitaires datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 060 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:11 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 10000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 8000€
  • Chambres:960€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 930 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 593 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 847 €
Revenus locatifs : +5 930 €
Charges déductibles : -39 847 €
Résultat foncier Année 1 : -33 917 €(Déficit de 33 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 787 €/an
Revenus locatifs : +5 930 €
Charges déductibles : -4 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12517.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 930 €39 850 €3 191 €-33 921 €21 400 €12 521 €12 521 €
26 048 €4 704 €3 105 €1 344 €--11 176 €
36 169 €4 615 €3 016 €1 554 €--9 622 €
46 293 €4 523 €2 924 €1 770 €--7 852 €
56 418 €4 428 €2 829 €1 991 €--5 861 €
66 547 €4 329 €2 731 €2 217 €--3 644 €
76 678 €4 228 €2 629 €2 450 €--1 194 €
86 811 €4 123 €2 524 €2 688 €---
96 947 €4 015 €2 416 €2 933 €---
107 086 €3 903 €2 304 €3 184 €---
117 228 €3 787 €2 188 €3 441 €---
127 373 €3 667 €2 069 €3 705 €---
137 520 €3 544 €1 945 €3 976 €---
147 671 €3 416 €1 818 €4 254 €---
157 824 €3 285 €1 686 €4 539 €---
167 980 €3 148 €1 550 €4 832 €---
178 140 €3 008 €1 409 €5 132 €---
188 303 €2 862 €1 264 €5 441 €---
198 469 €2 712 €1 113 €5 757 €---
208 638 €2 557 €958 €6 082 €---
218 811 €2 396 €798 €6 415 €---
228 987 €2 231 €632 €6 757 €---
239 167 €2 060 €461 €7 107 €---
249 350 €1 883 €284 €7 468 €---
259 537 €1 700 €101 €7 837 €---
TOTAL189 927 €120 972 €45 945 €68 955 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 955 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 245 €-6 420 €+7 665 €
2+1 245 €0 €+1 245 €
3+1 245 €0 €+1 245 €
4+1 245 €0 €+1 245 €
5+1 245 €0 €+1 245 €
6+1 245 €0 €+1 245 €
7+1 245 €0 €+1 245 €
8+1 245 €+448 €+797 €
9+1 245 €+880 €+365 €
10+1 245 €+955 €+290 €
11+1 245 €+1 032 €+213 €
12+1 245 €+1 112 €+133 €
13+1 245 €+1 193 €+52 €
14+1 245 €+1 276 €-31 €
15+1 245 €+1 362 €-117 €
16+1 245 €+1 450 €-205 €
17+1 245 €+1 540 €-295 €
18+1 245 €+1 632 €-387 €
19+1 245 €+1 727 €-482 €
20+1 245 €+1 824 €-579 €
21+1 245 €+1 924 €-679 €
22+1 245 €+2 027 €-782 €
23+1 245 €+2 132 €-887 €
24+1 245 €+2 240 €-995 €
25+1 245 €+2 351 €-1 106 €
Total+31 125 €+20 686 €+10 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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