Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Agréable appartement T2

VilleVailly-sur-Aisne (02)
Surface46m²
Coût Total83 970€
Loyer Annuel5 965€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 065,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

C’est à Vailly-sur-Aisne, charmant bourg avec tous commerces au 8 impasse des Jonquilles que Clésence vous propose cet appartement T2.

D’une superficie de 46,71m² en loi Carrez (60m² au sol), il offre :

  • Vaste hall d’entrée où vous pourrez aménager des espaces de rangements,
  • Agréable séjour lumineux,
  • Cuisine avec cellier,
  • Chambre spacieuse,
  • Salle de bains avec WC. Les menuiseries sont en PVC et double vitrage, le chauffage est individuel et électrique, quant à l’électricité, elle a été refaite en 2024 et l’isolation des combles en 2019.

Situé au deuxième étage d’un immeuble qui comprend 13 appartements, la copropriété est en cours de montage est comprendra 27 appartements et 6 maisons. Les charges de copropriété sont estimées à 58€/mois pour ce lot et la taxe foncière à 640€/an sur l’avis 2025.

Pas de frais d’agence et frais de notaire réduits ! Visites sur rendez-vous.

Ville : Vailly-sur-Aisne
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02370
Coordonnées : 49.403970, 3.522620
Total : 83 970€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 31 050€
Valeur du bien : 80 050€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.94€ - 13.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5965€/an
Fourchette totale : 411€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4935€ - 7211€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 490,71 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :68 573 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-19 573€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-15 397€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :24,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 445,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 412,45€
Coût de l'assurance :7 347,37€
Taxe foncière : 640,00€/an
Soit par mois : 53,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,00€/mois
Soit par an : 696,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 497,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, du lavabo et du WC, ainsi que du carrelage et des murs
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise à jour de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état à améliorer

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 050 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:7 800€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1300€/m² = 7800€
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Salon:2 250€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Électricité rénovation: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vailly-sur-Aisne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 965 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 970 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 599 €
Revenus locatifs : +5 965 €
Charges déductibles : -35 599 €
Résultat foncier Année 1 : -29 633 €(Déficit de 29 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 549 €/an
Revenus locatifs : +5 965 €
Charges déductibles : -4 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8233.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 965 €35 601 €2 922 €-29 636 €21 400 €8 236 €8 236 €
26 085 €4 475 €2 845 €1 610 €--6 626 €
36 206 €4 396 €2 766 €1 810 €--4 816 €
46 331 €4 314 €2 684 €2 016 €--2 800 €
56 457 €4 229 €2 599 €2 228 €--572 €
66 586 €4 141 €2 512 €2 445 €---
76 718 €4 050 €2 421 €2 668 €---
86 852 €3 956 €2 326 €2 896 €---
96 989 €3 859 €2 229 €3 131 €---
107 129 €3 757 €2 128 €3 372 €---
117 272 €3 653 €2 023 €3 619 €---
127 417 €3 544 €1 914 €3 873 €---
137 566 €3 432 €1 802 €4 134 €---
147 717 €3 316 €1 686 €4 401 €---
157 871 €3 195 €1 565 €4 676 €---
168 029 €3 070 €1 440 €4 959 €---
178 189 €2 941 €1 311 €5 248 €---
188 353 €2 807 €1 177 €5 546 €---
198 520 €2 668 €1 038 €5 852 €---
208 690 €2 524 €895 €6 166 €---
218 864 €2 376 €746 €6 489 €---
229 042 €2 221 €591 €6 820 €---
239 222 €2 062 €432 €7 161 €---
249 407 €1 896 €266 €7 511 €---
259 595 €1 725 €95 €7 870 €---
TOTAL191 073 €114 210 €42 412 €76 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 253 €-6 420 €+7 673 €
2+1 253 €0 €+1 253 €
3+1 253 €0 €+1 253 €
4+1 253 €0 €+1 253 €
5+1 253 €0 €+1 253 €
6+1 253 €+562 €+691 €
7+1 253 €+800 €+453 €
8+1 253 €+869 €+384 €
9+1 253 €+939 €+314 €
10+1 253 €+1 012 €+241 €
11+1 253 €+1 086 €+167 €
12+1 253 €+1 162 €+91 €
13+1 253 €+1 240 €+13 €
14+1 253 €+1 320 €-67 €
15+1 253 €+1 403 €-150 €
16+1 253 €+1 488 €-235 €
17+1 253 €+1 575 €-322 €
18+1 253 €+1 664 €-411 €
19+1 253 €+1 756 €-503 €
20+1 253 €+1 850 €-597 €
21+1 253 €+1 947 €-694 €
22+1 253 €+2 046 €-793 €
23+1 253 €+2 148 €-895 €
24+1 253 €+2 253 €-1 000 €
25+1 253 €+2 361 €-1 108 €
Total+31 325 €+23 059 €+8 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →