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Détails du bien

VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface80m²
Coût Total207 792€
Loyer Annuel13 288€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 873,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Chauffage collectif

Laforêt Saint-Fargeau-Ponthierry vous propose en exclusivité un appartement de 82 m² à proximité de toutes commodités.

Situé au 2 et dernier étage d'une résidence calme et bien entretenue, ce spacieux 3/4 pièces allie confort et fonctionnalité. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante avec cellier, d'un salon/salle à manger lumineux (possibilité de créer une 3ème chambre), de deux chambres, d'un dressing, d'une salle de bain et d'un WC séparé.

Vous profiterez également d'un grand balcon idéal pour vos moments de détente.

Une cave et une place de parking privative viennent compléter ce bien.

À seulement 5 minutes à pied de la gare et des commerces, cet appartement offre un cadre de vie agréable et pratique.

A très bientôt pour une visite !

N'hésitez pas à contacter votre agence immobilière Laforêt Saint Fargeau Ponthierry, pour plus de renseignements !

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.534735, 2.553246
Total : 207 792€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 195 800€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13288€/an
Fourchette totale : 946€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 11351€ - 15555€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 763,16 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 053 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-71 153€ (-32.2%)
Marge achat-revente :13 261€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 100,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 616,47€
Coût de l'assurance :18 701,28€
Taxe foncière : 1 328,76€/an
Soit par mois : 110,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 211,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 288 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 792 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 117 €
Revenus locatifs : +13 288 €
Charges déductibles : -55 117 €
Résultat foncier Année 1 : -41 829 €(Déficit de 41 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 217 €/an
Revenus locatifs : +13 288 €
Charges déductibles : -9 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20429.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 288 €55 124 €7 147 €-41 836 €21 400 €20 436 €20 436 €
213 553 €9 036 €6 959 €4 517 €--15 919 €
313 824 €8 842 €6 765 €4 983 €--10 936 €
414 101 €8 640 €6 564 €5 460 €--5 476 €
514 383 €8 432 €6 355 €5 951 €---
614 671 €8 216 €6 140 €6 454 €---
714 964 €7 993 €5 916 €6 971 €---
815 263 €7 762 €5 685 €7 502 €---
915 568 €7 522 €5 445 €8 046 €---
1015 880 €7 274 €5 198 €8 606 €---
1116 197 €7 018 €4 941 €9 180 €---
1216 521 €6 752 €4 675 €9 769 €---
1316 852 €6 477 €4 400 €10 375 €---
1417 189 €6 192 €4 115 €10 997 €---
1517 533 €5 897 €3 820 €11 636 €---
1617 883 €5 592 €3 515 €12 292 €---
1718 241 €5 275 €3 199 €12 966 €---
1818 606 €4 948 €2 871 €13 658 €---
1918 978 €4 609 €2 532 €14 369 €---
2019 357 €4 258 €2 181 €15 099 €---
2119 745 €3 895 €1 818 €15 850 €---
2220 140 €3 519 €1 442 €16 621 €---
2320 542 €3 129 €1 052 €17 413 €---
2420 953 €2 726 €649 €18 227 €---
2521 372 €2 308 €232 €19 064 €---
TOTAL425 605 €201 437 €103 616 €224 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 790 €-6 420 €+9 210 €
2+2 790 €0 €+2 790 €
3+2 790 €0 €+2 790 €
4+2 790 €0 €+2 790 €
5+2 790 €+142 €+2 648 €
6+2 790 €+1 936 €+854 €
7+2 790 €+2 091 €+699 €
8+2 790 €+2 250 €+540 €
9+2 790 €+2 414 €+376 €
10+2 790 €+2 582 €+208 €
11+2 790 €+2 754 €+36 €
12+2 790 €+2 931 €-141 €
13+2 790 €+3 113 €-323 €
14+2 790 €+3 299 €-509 €
15+2 790 €+3 491 €-701 €
16+2 790 €+3 688 €-898 €
17+2 790 €+3 890 €-1 100 €
18+2 790 €+4 097 €-1 307 €
19+2 790 €+4 311 €-1 521 €
20+2 790 €+4 530 €-1 740 €
21+2 790 €+4 755 €-1 965 €
22+2 790 €+4 986 €-2 196 €
23+2 790 €+5 224 €-2 434 €
24+2 790 €+5 468 €-2 678 €
25+2 790 €+5 719 €-2 929 €
Total+69 750 €+67 250 €+2 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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