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Achat appartement

Bien expiré
VillePont-Audemer (27)
Surface42m²
Coût Total114 480€
Loyer Annuel6 515€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 595,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous cherchez un premier investissement locatif ? N'attendez plus, ce bien est fait pour vous !

Situé sur Pont-Audemer, au premier étage d'une copropriété de 7 lots, vous trouverez cet appartement d'environ 42 m² vendu loué.

Hauteur sous plafond, plancher en bâton rompu il comprend : entrée, cuisinette, salle d'eau avec wc, séjour-salon.

Bail en cours depuis août 2007 Loyers de 488,91 € + 25 € de charges / mois

Des nouveaux radiateurs vont être installés par le vendeur. Travaux de rafraichissement à prévoir. Copropriété de 7 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 928.92 euros.

Ville : Pont-Audemer
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27500
Coordonnées : 49.357430, 0.511760
Total : 114 480€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 42 120€
Valeur du bien : 109 120€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.93€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6515€/an
Fourchette totale : 433€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5198€ - 8165€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :34,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 600,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 434,72€
Coût de l'assurance :10 303,20€
Taxe foncière : 651,48€/an
Soit par mois : 54,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 542,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo, et des WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 120 €(1 003 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 42 m² × 9000€/système = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 840€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€/fenêtre = 3200€, Main d'œuvre: 640€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 515 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 480 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 315 €
Revenus locatifs : +6 515 €
Charges déductibles : -47 315 €
Résultat foncier Année 1 : -40 800 €(Déficit de 40 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 195 €/an
Revenus locatifs : +6 515 €
Charges déductibles : -5 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 320 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19400.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 515 €47 319 €3 835 €-40 804 €21 400 €19 404 €19 404 €
26 645 €5 097 €3 733 €1 548 €--17 856 €
36 778 €4 991 €3 628 €1 787 €--16 069 €
46 914 €4 882 €3 519 €2 031 €--14 038 €
57 052 €4 769 €3 406 €2 282 €--11 755 €
67 193 €4 653 €3 289 €2 540 €--9 215 €
77 337 €4 532 €3 168 €2 805 €--6 410 €
87 483 €4 407 €3 043 €3 077 €--3 333 €
97 633 €4 278 €2 914 €3 355 €---
107 786 €4 144 €2 780 €3 642 €---
117 941 €4 006 €2 642 €3 936 €---
128 100 €3 863 €2 499 €4 238 €---
138 262 €3 715 €2 351 €4 548 €---
148 428 €3 562 €2 198 €4 866 €---
158 596 €3 403 €2 040 €5 193 €---
168 768 €3 239 €1 876 €5 529 €---
178 943 €3 070 €1 706 €5 873 €---
189 122 €2 895 €1 531 €6 228 €---
199 305 €2 713 €1 350 €6 591 €---
209 491 €2 526 €1 162 €6 965 €---
219 681 €2 332 €968 €7 349 €---
229 874 €2 131 €768 €7 743 €---
2310 072 €1 924 €560 €8 148 €---
2410 273 €1 709 €345 €8 564 €---
2510 479 €1 487 €123 €8 992 €---
TOTAL208 670 €131 645 €55 435 €77 025 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 368 €-6 420 €+7 788 €
2+1 368 €0 €+1 368 €
3+1 368 €0 €+1 368 €
4+1 368 €0 €+1 368 €
5+1 368 €0 €+1 368 €
6+1 368 €0 €+1 368 €
7+1 368 €0 €+1 368 €
8+1 368 €0 €+1 368 €
9+1 368 €+7 €+1 361 €
10+1 368 €+1 093 €+275 €
11+1 368 €+1 181 €+187 €
12+1 368 €+1 271 €+97 €
13+1 368 €+1 364 €+4 €
14+1 368 €+1 460 €-92 €
15+1 368 €+1 558 €-190 €
16+1 368 €+1 659 €-291 €
17+1 368 €+1 762 €-394 €
18+1 368 €+1 868 €-500 €
19+1 368 €+1 977 €-609 €
20+1 368 €+2 089 €-721 €
21+1 368 €+2 205 €-837 €
22+1 368 €+2 323 €-955 €
23+1 368 €+2 444 €-1 076 €
24+1 368 €+2 569 €-1 201 €
25+1 368 €+2 698 €-1 330 €
Total+34 200 €+23 108 €+11 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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