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Appartement 4 pièces 170 m²

VilleMontluel (01)
Surface170
Coût Total280 960
Loyer Annuel23 763
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+328
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 370,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 170 m²

Exclusivité Nestenn Meximieux vous présente ce magnifique appartement situé à 20 minute de Lyon dans une ville dynamique. située au centre ville, à deux pas des commerces, des écoles et de la gare. Il est situé au troisième étage d'une d'une splendide bâtisse classée monument historique avec jardin. Cet appartement de 170 m2 est composé d'une entrée indépendante, une buanderie, une lumineuse pièce de vie avec une cuisine entièrement équipé/meublée ouverte sur le salon/salle à manger. une salle d'eau avec WC et trois belles chambres mansardées. Cet appartement est situé au calme absolu avec une vue dégagée. Coup de coeur assuré! Pour plus de renseignements n'hésitez pas à nous contacter au [Coordonnées masquées] Vanessa Verona El - agent commercial immatriculé au RSAC de Bourg-en-Bresse sous le numéro 982 038 861 vanessa verona (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 982038861 - bourg en Bresse.

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montluel
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01120
Coordonnées : 45.851788, 5.059065
Total : 280 960
Prix d'acquisition : 233 000
Travaux : 29 320
Valeur du bien : 262 320
Frais de notaire : 18 640
Coût estimé : 18 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 11.65€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 14.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1980€/mois
Loyer annuel estimé : 23763€/an
Fourchette totale : 1639€ - 2393€/mois
Fourchette annuelle : 19665€ - 28715€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 602,52 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :442 428
Prix d'achat :233 000
Décote à l'achat :-209 428 (-47.3%)
Marge achat-revente :161 468€ (36.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 372,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 454,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 680,16
Coût de l'assurance :24 584,00
Taxe foncière : 2 376,29€/an
Soit par mois : 198,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 980,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 652,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :328,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 320(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600
    Remplacement de 17 fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture 3 chambres (45 m²): 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluel (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 763 €/an
Calcul : 1 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 983 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 748
Revenus locatifs : +23 763
Charges déductibles : -41 748
Résultat foncier Année 1 : -17 985(Déficit de 17 985 €)
Imputable sur revenu global : 17 985
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 428 €/an
Revenus locatifs : +23 763
Charges déductibles : -12 428
Résultat foncier Années 2+ : 11 335 €/an
Prix d'achat du bien : 233 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 76341 7579 077-17 99417 994 €--
224 23812 1928 83212 046---
324 72311 9388 57912 785---
425 21711 6778 31713 541---
525 72211 4068 04614 316---
626 23611 1277 76715 110---
726 76110 8387 47815 923---
827 29610 5397 18016 757---
927 84210 2316 87217 611---
1028 3999 9136 55318 486---
1128 9679 5846 22419 383---
1229 5469 2445 88420 302---
1330 1378 8935 53321 245---
1430 7408 5305 17022 210---
1531 3558 1554 79523 200---
1631 9827 7674 40824 214---
1732 6217 3674 00725 254---
1833 2746 9533 59426 320---
1933 9396 5263 16727 413---
2034 6186 0852 72528 533---
2135 3105 6292 26929 682---
2236 0175 1571 79830 859---
2336 7374 6701 31132 066---
2437 4724 16780833 304---
2538 2213 64828834 573---
TOTAL761 132243 991130 680517 14017 994Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 398
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 517 140
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 990-5 398+10 388
2+4 990+3 614+1 376
3+4 990+3 835+1 155
4+4 990+4 062+928
5+4 990+4 295+695
6+4 990+4 533+457
7+4 990+4 777+213
8+4 990+5 027-37
9+4 990+5 283-293
10+4 990+5 546-556
11+4 990+5 815-825
12+4 990+6 091-1 101
13+4 990+6 373-1 383
14+4 990+6 663-1 673
15+4 990+6 960-1 970
16+4 990+7 264-2 274
17+4 990+7 576-2 586
18+4 990+7 896-2 906
19+4 990+8 224-3 234
20+4 990+8 560-3 570
21+4 990+8 905-3 915
22+4 990+9 258-4 268
23+4 990+9 620-4 630
24+4 990+9 991-5 001
25+4 990+10 372-5 382
Total+124 750+155 142+-30 392
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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