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Appartement T3 à vendre - 4 pièces - 74,08 m2 - Limoges - 87 - LIMOUSIN

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface74.08
Coût Total126 492
Loyer Annuel7 671
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 74.08 m²
Prix au m² : 943,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

"L'ESSENTIEL"Découvrez cet appartement de 63 m² situé à LIMOGES, idéalement situé à proximité des commodités et services de la ville.Dès l'entrée, vous serez séduit par un agencement fonctionnel et bien pensé. L'espace de vie se compose d'un séjour lumineux de, d'une cuisine indépendante, ainsi que de trois chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins (famille, bureau, investissement locatif).Une salle de bains, des WC séparés et un cellier viennent compléter ce bien et apportent un confort de rangement appréciable. Vous disposez également d'un garage.L'appartement est à rafraîchir, laissant libre cours à votre imagination pour le personnaliser à votre goût et en faire un véritable cocon !Un bien à fort potentiel, parfait pour un premier achat, un projet familial ou un investissement dans un secteur recherché.N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite ! Ce bien est à découvrir, très rapidement, dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 126 492
Prix d'acquisition : 69 900
Travaux : 51 000
Valeur du bien : 120 900
Frais de notaire : 5 592
Coût estimé : 5 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.08
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7671€/an
Fourchette totale : 510€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6114€ - 9625€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 492
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 662,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 453,54
Coût de l'assurance :10 751,82
Taxe foncière : 767,12€/an
Soit par mois : 63,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 000(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7200€ = 7200€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 220
    Parquet flottant: 37 m² × 60€/m² = 2220€
  • Chambres - Peinture:1 480
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1480€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 492 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 443
Revenus locatifs : +7 671
Charges déductibles : -56 443
Résultat foncier Année 1 : -48 772(Déficit de 48 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 372
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 443 €/an
Revenus locatifs : +7 671
Charges déductibles : -5 443
Résultat foncier Années 2+ : 2 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27371.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 67156 4474 250-48 77621 400 €27 376 €27 376 €
27 8255 3344 1372 490--24 886 €
37 9815 2184 0212 763--22 122 €
48 1415 0973 9003 044--19 079 €
58 3044 9723 7753 332--15 747 €
68 4704 8433 6463 627--12 120 €
78 6394 7093 5123 930--8 190 €
88 8124 5713 3734 241--3 949 €
98 9884 4283 2304 561---
109 1684 2793 0824 888---
119 3514 1262 9295 225---
129 5383 9682 7715 570---
139 7293 8042 6075 925---
149 9243 6342 4376 289---
1510 1223 4592 2626 663---
1610 3243 2772 0807 047---
1710 5313 0891 8927 441---
1810 7422 8951 6987 846---
1910 9562 6941 4978 262---
2011 1762 4861 2898 689---
2111 3992 2711 0749 128---
2211 6272 0498519 578---
2311 8601 81862110 041---
2412 0971 58038310 517---
2512 3391 33413711 005---
TOTAL245 712142 38361 454103 32921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 329
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 611-6 420+8 031
2+1 6110+1 611
3+1 6110+1 611
4+1 6110+1 611
5+1 6110+1 611
6+1 6110+1 611
7+1 6110+1 611
8+1 6110+1 611
9+1 611+184+1 427
10+1 611+1 467+144
11+1 611+1 567+44
12+1 611+1 671-60
13+1 611+1 778-167
14+1 611+1 887-276
15+1 611+1 999-388
16+1 611+2 114-503
17+1 611+2 232-621
18+1 611+2 354-743
19+1 611+2 479-868
20+1 611+2 607-996
21+1 611+2 738-1 127
22+1 611+2 874-1 263
23+1 611+3 012-1 401
24+1 611+3 155-1 544
25+1 611+3 301-1 690
Total+40 275+30 999+9 276
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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