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Appartement T3 à vendre - 4 pièces - 74,08 m2 - Limoges - 87 - LIMOUSIN

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface74.08m²
Coût Total126 492€
Loyer Annuel7 671€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 74.08 m²
Prix au m² : 943,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

"L'ESSENTIEL"Découvrez cet appartement de 63 m² situé à LIMOGES, idéalement situé à proximité des commodités et services de la ville.Dès l'entrée, vous serez séduit par un agencement fonctionnel et bien pensé. L'espace de vie se compose d'un séjour lumineux de, d'une cuisine indépendante, ainsi que de trois chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins (famille, bureau, investissement locatif).Une salle de bains, des WC séparés et un cellier viennent compléter ce bien et apportent un confort de rangement appréciable. Vous disposez également d'un garage.L'appartement est à rafraîchir, laissant libre cours à votre imagination pour le personnaliser à votre goût et en faire un véritable cocon !Un bien à fort potentiel, parfait pour un premier achat, un projet familial ou un investissement dans un secteur recherché.N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite ! Ce bien est à découvrir, très rapidement, dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 126 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 51 000€
Valeur du bien : 120 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.08m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7671€/an
Fourchette totale : 510€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6114€ - 9625€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 662,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 453,54€
Coût de l'assurance :10 751,82€
Taxe foncière : 767,12€/an
Soit par mois : 63,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 000 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7200€ = 7200€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 220€
    Parquet flottant: 37 m² × 60€/m² = 2220€
  • Chambres - Peinture:1 480€
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1480€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 492 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 443 €
Revenus locatifs : +7 671 €
Charges déductibles : -56 443 €
Résultat foncier Année 1 : -48 772 €(Déficit de 48 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 443 €/an
Revenus locatifs : +7 671 €
Charges déductibles : -5 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27371.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 671 €56 447 €4 250 €-48 776 €21 400 €27 376 €27 376 €
27 825 €5 334 €4 137 €2 490 €--24 886 €
37 981 €5 218 €4 021 €2 763 €--22 122 €
48 141 €5 097 €3 900 €3 044 €--19 079 €
58 304 €4 972 €3 775 €3 332 €--15 747 €
68 470 €4 843 €3 646 €3 627 €--12 120 €
78 639 €4 709 €3 512 €3 930 €--8 190 €
88 812 €4 571 €3 373 €4 241 €--3 949 €
98 988 €4 428 €3 230 €4 561 €---
109 168 €4 279 €3 082 €4 888 €---
119 351 €4 126 €2 929 €5 225 €---
129 538 €3 968 €2 771 €5 570 €---
139 729 €3 804 €2 607 €5 925 €---
149 924 €3 634 €2 437 €6 289 €---
1510 122 €3 459 €2 262 €6 663 €---
1610 324 €3 277 €2 080 €7 047 €---
1710 531 €3 089 €1 892 €7 441 €---
1810 742 €2 895 €1 698 €7 846 €---
1910 956 €2 694 €1 497 €8 262 €---
2011 176 €2 486 €1 289 €8 689 €---
2111 399 €2 271 €1 074 €9 128 €---
2211 627 €2 049 €851 €9 578 €---
2311 860 €1 818 €621 €10 041 €---
2412 097 €1 580 €383 €10 517 €---
2512 339 €1 334 €137 €11 005 €---
TOTAL245 712 €142 383 €61 454 €103 329 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 329 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 611 €-6 420 €+8 031 €
2+1 611 €0 €+1 611 €
3+1 611 €0 €+1 611 €
4+1 611 €0 €+1 611 €
5+1 611 €0 €+1 611 €
6+1 611 €0 €+1 611 €
7+1 611 €0 €+1 611 €
8+1 611 €0 €+1 611 €
9+1 611 €+184 €+1 427 €
10+1 611 €+1 467 €+144 €
11+1 611 €+1 567 €+44 €
12+1 611 €+1 671 €-60 €
13+1 611 €+1 778 €-167 €
14+1 611 €+1 887 €-276 €
15+1 611 €+1 999 €-388 €
16+1 611 €+2 114 €-503 €
17+1 611 €+2 232 €-621 €
18+1 611 €+2 354 €-743 €
19+1 611 €+2 479 €-868 €
20+1 611 €+2 607 €-996 €
21+1 611 €+2 738 €-1 127 €
22+1 611 €+2 874 €-1 263 €
23+1 611 €+3 012 €-1 401 €
24+1 611 €+3 155 €-1 544 €
25+1 611 €+3 301 €-1 690 €
Total+40 275 €+30 999 €+9 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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