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Achat : Maison (08120)

VilleBogny-sur-Meuse (08)
Surface89m²
Coût Total115 900€
Loyer Annuel7 256€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 617,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 145 m² de terrain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine équipée

BOGNY SUR MEUSE Maison mitoyenne d'un côté comprenant au rdc: Entrée, cuisine aménagée, salle de douche avec wc, salon, séjour. 1 er étage: 2 chambres dont une passante. 2ième étage: Chambre. Sous-sol: Atelier, wc, buanderie/chaufferie. Terrasse. Terrain clos. Cc gaz. Travaux à prévoir. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard: 2250 €.

Ville : Bogny-sur-Meuse
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08120
Coordonnées : 49.848800, 4.768040
Total : 115 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 56 500€
Valeur du bien : 111 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7256€/an
Fourchette totale : 481€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5770€ - 9124€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :787,5 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 088 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-15 088€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-45 812€ (-65.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 628,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 726,75€
Coût de l'assurance :13 908,00€
Taxe foncière : 725,56€/an
Soit par mois : 60,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 604,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement complet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et entretien du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500 €(635 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 450€
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 50€/m² = 4450€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (parquet, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (peinture, entretien parquet, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bogny-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 256 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 822 €
Revenus locatifs : +7 256 €
Charges déductibles : -61 822 €
Résultat foncier Année 1 : -54 566 €(Déficit de 54 566 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 322 €/an
Revenus locatifs : +7 256 €
Charges déductibles : -5 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33166.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 256 €61 826 €4 044 €-54 570 €21 400 €33 170 €33 170 €
27 401 €5 220 €3 938 €2 180 €--30 990 €
37 549 €5 111 €3 829 €2 438 €--28 552 €
47 700 €4 998 €3 716 €2 702 €--25 850 €
57 854 €4 881 €3 599 €2 973 €--22 877 €
68 011 €4 759 €3 477 €3 252 €--19 626 €
78 171 €4 633 €3 351 €3 538 €--16 088 €
88 334 €4 503 €3 221 €3 832 €--12 256 €
98 501 €4 368 €3 086 €4 133 €--8 123 €
108 671 €4 228 €2 946 €4 443 €--3 680 €
118 844 €4 083 €2 801 €4 762 €---
129 021 €3 933 €2 651 €5 089 €---
139 202 €3 777 €2 496 €5 424 €---
149 386 €3 616 €2 334 €5 770 €---
159 574 €3 449 €2 168 €6 124 €---
169 765 €3 277 €1 995 €6 488 €---
179 960 €3 098 €1 816 €6 863 €---
1810 160 €2 912 €1 630 €7 247 €---
1910 363 €2 720 €1 438 €7 643 €---
2010 570 €2 521 €1 239 €8 049 €---
2110 781 €2 315 €1 033 €8 467 €---
2210 997 €2 101 €819 €8 896 €---
2311 217 €1 880 €598 €9 337 €---
2411 441 €1 651 €369 €9 790 €---
2511 670 €1 414 €132 €10 257 €---
TOTAL232 398 €147 274 €58 727 €85 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 524 €-6 420 €+7 944 €
2+1 524 €0 €+1 524 €
3+1 524 €0 €+1 524 €
4+1 524 €0 €+1 524 €
5+1 524 €0 €+1 524 €
6+1 524 €0 €+1 524 €
7+1 524 €0 €+1 524 €
8+1 524 €0 €+1 524 €
9+1 524 €0 €+1 524 €
10+1 524 €0 €+1 524 €
11+1 524 €+324 €+1 200 €
12+1 524 €+1 527 €-3 €
13+1 524 €+1 627 €-103 €
14+1 524 €+1 731 €-207 €
15+1 524 €+1 837 €-313 €
16+1 524 €+1 947 €-423 €
17+1 524 €+2 059 €-535 €
18+1 524 €+2 174 €-650 €
19+1 524 €+2 293 €-769 €
20+1 524 €+2 415 €-891 €
21+1 524 €+2 540 €-1 016 €
22+1 524 €+2 669 €-1 145 €
23+1 524 €+2 801 €-1 277 €
24+1 524 €+2 937 €-1 413 €
25+1 524 €+3 077 €-1 553 €
Total+38 100 €+25 537 €+12 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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