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Appartement à vendre

VilleDreux (28)
Surface197m²
Coût Total351 940€
Loyer Annuel25 064€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 385,79 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme

Secteur calme, accès rapide N12 Appartement d'habitation comprenant grande entrée, deux séjours lumineux, cuisine aménagée et équipée, deux suites parentales avec salle d'eau, quatre chambres, salle de bains, wc, buanderie. Place de parking, garage, deux caves. Appartement en excellent état, lumineux.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.732329, 1.366938
Total : 351 940€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 330 100€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2089€/mois
Loyer annuel estimé : 25064€/an
Fourchette totale : 1733€ - 2518€/mois
Fourchette annuelle : 20791€ - 30216€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 836,73 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :361 836 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-88 836€ (-24.6%)
Marge achat-revente :9 896€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 718,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :102,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 821,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 694,39€
Coût de l'assurance :30 794,75€
Taxe foncière : 2 506,44€/an
Soit par mois : 208,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 088,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 030,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 197 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 6 chambres: 6 chambres × 300€ = 1800€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant dans 6 chambres (60 m²): 60 m² × 60€ = 3600€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds dans la cuisine: 1 cuisine × 600€ = 600€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 064 €/an
Calcul : 2 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 232 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 198 €
Revenus locatifs : +25 064 €
Charges déductibles : -72 198 €
Résultat foncier Année 1 : -47 133 €(Déficit de 47 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 098 €/an
Revenus locatifs : +25 064 €
Charges déductibles : -15 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25733.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 064 €72 209 €11 371 €-47 144 €21 400 €25 744 €25 744 €
225 566 €14 802 €11 063 €10 764 €--14 980 €
326 077 €14 484 €10 746 €11 593 €--3 387 €
426 599 €14 156 €10 418 €12 442 €---
527 130 €13 817 €10 079 €13 313 €---
627 673 €13 467 €9 729 €14 206 €---
728 227 €13 106 €9 367 €15 121 €---
828 791 €12 732 €8 994 €16 059 €---
929 367 €12 346 €8 608 €17 021 €---
1029 954 €11 947 €8 209 €18 007 €---
1130 553 €11 535 €7 796 €19 019 €---
1231 164 €11 109 €7 371 €20 056 €---
1331 788 €10 669 €6 931 €21 119 €---
1432 423 €10 214 €6 476 €22 209 €---
1533 072 €9 745 €6 006 €23 327 €---
1633 733 €9 259 €5 521 €24 474 €---
1734 408 €8 758 €5 020 €25 650 €---
1835 096 €8 240 €4 502 €26 856 €---
1935 798 €7 705 €3 966 €28 093 €---
2036 514 €7 152 €3 413 €29 362 €---
2137 244 €6 580 €2 842 €30 664 €---
2237 989 €5 990 €2 252 €31 999 €---
2338 749 €5 380 €1 642 €33 369 €---
2439 524 €4 750 €1 012 €34 774 €---
2540 314 €4 099 €361 €36 216 €---
TOTAL802 820 €314 250 €163 694 €488 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 488 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 264 €-6 420 €+11 684 €
2+5 264 €0 €+5 264 €
3+5 264 €0 €+5 264 €
4+5 264 €+2 716 €+2 548 €
5+5 264 €+3 994 €+1 270 €
6+5 264 €+4 262 €+1 002 €
7+5 264 €+4 536 €+728 €
8+5 264 €+4 818 €+446 €
9+5 264 €+5 106 €+158 €
10+5 264 €+5 402 €-138 €
11+5 264 €+5 706 €-442 €
12+5 264 €+6 017 €-753 €
13+5 264 €+6 336 €-1 072 €
14+5 264 €+6 663 €-1 399 €
15+5 264 €+6 998 €-1 734 €
16+5 264 €+7 342 €-2 078 €
17+5 264 €+7 695 €-2 431 €
18+5 264 €+8 057 €-2 793 €
19+5 264 €+8 428 €-3 164 €
20+5 264 €+8 809 €-3 545 €
21+5 264 €+9 199 €-3 935 €
22+5 264 €+9 600 €-4 336 €
23+5 264 €+10 011 €-4 747 €
24+5 264 €+10 432 €-5 168 €
25+5 264 €+10 865 €-5 601 €
Total+131 600 €+146 571 €+-14 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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