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Maison de ville 5 pièces 90 m²

VilleTrois-Moutiers (86)
Surface90
Coût Total117 694
Loyer Annuel7 625
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 300 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 603,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 90 m² - Charmante maison de ville à Les Trois-Moutiers

Située au cœur du village des Trois-Moutiers, cette maison de ville de 90,3 m² séduit par sa façade authentique et soignée. La propriété profite d'un emplacement privilégié à proximité des commodités locales, offrant ainsi un quotidien pratique et agréable.

Derrière son caractère typique, la maison propose des espaces parfaits pour une famille ou un premier investissement. Les volumes permettant de personnaliser chaque pièce selon vos envies et besoins.

Vous apprécierez également le charme de l'architecture traditionnelle avec ses détails en briques, ainsi que le calme de la rue. Cette maison dispose d'un bon potentiel pour créer un cocon chaleureux au cœur de la région Nouvelle-Aquitaine. Non soumis au DPE (absence chauffage) Référence annonce : EB6198 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Trois-Moutiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86120
Coordonnées : 47.064365, 0.017849
Total : 117 694
Prix d'acquisition : 54 300
Travaux : 59 050
Valeur du bien : 113 350
Frais de notaire : 4 344
Coût estimé : 4 344
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7625€/an
Fourchette totale : 513€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 6162€ - 9436€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :913,79 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 241
Prix d'achat :54 300
Décote à l'achat :-27 941 (-34.0%)
Marge achat-revente :-35 453€ (-43.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 694
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 067,17
Coût de l'assurance :10 298,22
Taxe foncière : 762,52€/an
Soit par mois : 63,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE explicite mentionné comme F dans la description 1.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des murs abîmés
Quantité: 27 m² (12 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 050(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 350
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trois-Moutiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 694 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 292
Revenus locatifs : +7 625
Charges déductibles : -64 292
Résultat foncier Année 1 : -56 667(Déficit de 56 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 267
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 242 €/an
Revenus locatifs : +7 625
Charges déductibles : -5 242
Résultat foncier Années 2+ : 2 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35266.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 295(65% de 54 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 283 €/an
Calcul : 35 295 € × 3,636% = 1 283
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 62564 2964 071-56 67121 400 €35 271 €35 271 €
27 7785 1393 9652 638--32 632 €
37 9335 0293 8542 904--29 728 €
48 0924 9143 7403 177--26 551 €
58 2544 7963 6223 458--23 093 €
68 4194 6733 4993 745--19 347 €
78 5874 5463 3724 041--15 306 €
88 7594 4153 2404 344--10 962 €
98 9344 2783 1044 656--6 307 €
109 1134 1372 9634 975--1 331 €
119 2953 9912 8175 304---
129 4813 8402 6665 641---
139 6713 6832 5095 987---
149 8643 5212 3476 343---
1510 0613 3532 1796 708---
1610 2623 1792 0057 083---
1710 4682 9991 8257 469---
1810 6772 8121 6387 865---
1910 8912 6191 4458 271---
2011 1082 4191 2458 689---
2111 3312 2121 0379 119---
2211 5571 9978239 560---
2311 7881 77560110 013---
2412 0241 54537110 479---
2512 2651 30713210 958---
TOTAL244 236147 47859 06796 75821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 758
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601-6 420+8 021
2+1 6010+1 601
3+1 6010+1 601
4+1 6010+1 601
5+1 6010+1 601
6+1 6010+1 601
7+1 6010+1 601
8+1 6010+1 601
9+1 6010+1 601
10+1 6010+1 601
11+1 601+1 192+409
12+1 601+1 692-91
13+1 601+1 796-195
14+1 601+1 903-302
15+1 601+2 012-411
16+1 601+2 125-524
17+1 601+2 241-640
18+1 601+2 359-758
19+1 601+2 481-880
20+1 601+2 607-1 006
21+1 601+2 736-1 135
22+1 601+2 868-1 267
23+1 601+3 004-1 403
24+1 601+3 144-1 543
25+1 601+3 287-1 686
Total+40 025+29 027+10 998
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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